Договор пожизненного содержания с правом наследования жилья

Случается, что пожилые люди доживают свой век в одиночестве, а между тем им нужны уход и забота. Решением может стать поиск людей, которые согласятся обеспечить и то, и другое за то, что после смерти пенсионера его недвижимость перейдет к ним. Конечно, очевидна во многом корыстная составляющая в такого рода шаге, из-за чего пожизненное содержание с правом наследования иногда подвергается критике.
Естественно, что на это требуется согласие самого пожилого человека, и если он готов расстаться с недвижимостью в обмен на уход, то почему бы и не заключить соответствующий договор. Такая практика позволяет молодым семьям обзавестись жильем без ипотеки и слишком больших трат.

Проблемы пожилых людей

Все возникающие по мере старения проблемы можно разделить на три основных категории: биологические, психологические и социальные. С биологической стороны процесс старения приводит к замедлению реакции и что куда хуже – значительному снижению способности обучаться.
Когда пожилой человек остается без работы, то к первой проблеме добавляются и две других. Общество словно отторгает его как ненужный элемент. Это касается не всех, но в первую очередь одиноких старых людей. Куда проще пережить процесс старения людям, обзаведшимся большой семьей, внуками и даже в преклонном возрасте остающимся физически активными и нужными своим родственникам.
Для остальных же возникают проблемы одиночества и ощущения ненужности, лишь вгоняющие в еще большую апатию. После того как они вели активную жизнь, им сложно смириться с тем, что из-за старения тела уже больше неспособны на это, а вдобавок к тому меняется их положение в обществе. При всем том, что в качестве важных общественных ценностей значится уважение к старикам, если взглянуть на вопрос объективно, то к ним часто относятся с равнодушием, а то и с раздражением. Такое отношение не может не угнетать, наряду с тем, что физические возможности ухудшаются и это приводит к зависимости от этого самого общества.
Есть несколько традиционных решений проблем, возникающих при старении одиноких пожилых людей, однако, зачастую слабо справляющихся с поставленной задачей. Это:

• Дома престарелых – в первую очередь они предназначены именно для одиноких пенсионеров. В них должны быть созданы хорошие условия для проживания и обеспечиваться быстрая медицинская помощь при необходимости, а коротать время должно помогать общение со сверстниками. Повседневные заботы же выполняет персонал. Дом престарелых, если уход в нем осуществляется хорошо, действительно может послужить одним из решений и дать провести не самую худшую старость. Однако, нахождение в нем нередко может лишь усугубить ощущение беспомощности, и то, насколько пенсионеру будет комфортно в нем находиться, зависит как от обеспечиваемых условий, так и от склада характера – подойдет такой вариант далеко не всем.
• Патронажные службы и сиделки – в этом случае пожилые люди продолжают жить в своем доме, но им оказывают помощь с домашней работой, покупками, лечением.

Наконец, есть еще один вариант, который может оказаться для стариков куда лучше – это уход в обмен на получение жилья.

Уход в обмен на получение жилья

Если обе стороны сделки будут честно выполнять свои обязательства, то такой выбор, скорее всего, улучшит жизнь всем, а потому старикам стоит серьезно его рассмотреть. А ведь часто они начинают бояться чужих людей, думать, что те просто отнимут у них квартиру или будут их тиранить.
Такие опасения нельзя назвать совсем беспочвенными: действительно, некоторые занимаются мошенничеством. Причем к обману могут прибегнуть не только лица, согласившиеся на уход, но и сами пожилые люди, так что риски здесь обоюдные. Чтобы минимизировать их, и заключается договор, положений которого в дальнейшем нужно будет придерживаться, а если этого не делается, то его можно разорвать через суд.
Распространены две формы договора – ренты и пожизненного содержания. В результате исполнения обоих должен будет произойти переход недвижимости ко второй стороне договора, различие заключается в том, каким образом будет осуществляться поддержка пожилого человека. В случае с рентой это просто ежемесячная передача ему определенной суммы, а при пожизненном содержании – полное его обеспечение, в которое входит питание, лечение и так далее.
В первом случае предполагается не такое тесное взаимодействие, как во втором, но, так или иначе, общаться стороны договора должны будут долгое время, и потому важно не прогадать с выбором, чтобы это общение не начало тяготить.

Договор пожизненного содержания

Это соглашение, согласно которому собственник недвижимости обязуется передать ее другому лицу, а это лицо обязуется его содержать и ухаживать за ним.
В подобном документе много тонкостей, и нельзя просто взять какую-нибудь стандартную форму, как часто бывает с более простыми договорами. Потому для его заключения следует привлечь юриста. Условия, обязанности и требования сторон должны быть до мелочей продуманы, чтобы исключить всякий риск злоупотреблений.
В отличие от ренты, где все просто и выражается в цифрах, договор пожизненного содержания с правом наследования жилья рассчитан на полное обеспечение, и зачастую непросто точно установить, насколько хорошо он выполняется. Например, какого качества продукты необходимо приобретать – злоупотребления ведь возможны и с одной, и с другой стороны. Поскольку то, как содержатели выполняют свои обязанности, очень непросто проконтролировать и доказать, зачастую приходится использовать показания родственников или соседей – но и здесь, в случае с родственниками, суд может счесть их ангажированными.
Если будет доказано, что одна из сторон нарушает условия договора, то его можно расторгнут. Недобросовестное его исполнение является главной причиной для расторжения. Кроме того, может быть использована и вторая – психическое состояние пожилого человека в момент, когда он заключал соглашение. Этот повод часто пытаются использовать его родственники, чтобы опротестовать договор. Других причин для одностороннего расторжения, кроме двух перечисленных, быть не может, но по обоюдному согласию сторон допускается его расторжение и без объяснения причин.

Риск при сделках ренты или пожизненного содержания, в особенности второй, достаточно высок, и чтобы защититься от него, просто необходим качественный, продуманный договор, в котором разрешены все нюансы.

Он нужен пожилому человеку, чтобы полностью гарантировать, что его не выселят из собственной квартиры, потому что хорошие отношения с людьми, согласившимися содержать его, несомненно, важны, но иногда можно столкнуться с обманом и лицемерием, или же изменением отношений со временем.
Необходим он и тем людям, которые согласятся о нем заботиться, поскольку возрастные изменения могут отразиться на пенсионере по-разному. Если на момент подписания он был всецело адекватен, то со временем его характер может испортиться: они будут выполнять все свои обязательства, а он попытается под надуманным предлогом увильнуть от своих – и от этого договор защитит. Случается и примирение с родственниками, в результате которого пенсионер передумывает и решает передать квартиру им в обход людей, которые много лет о нем заботились – не допустить такого без достаточной компенсации тоже поможет соглашение.

Условия договора

Перечислим важные условия, без которых документ не получит одобрение:

• предмет договора;
• порядок предоставления содержания;
• права и обязанности сторон;
• порядок, в котором может быть сделан выкуп;
• ответственность при невыполнении обязанностей;
• заключительные положения.

Каждый из перечисленных пунктов нуждается в более подробном рассмотрении, и начать стоит с предмета договора. Так называют тот объект, который и будет передан вследствие его исполнения, то есть жилье. Необходимо указать в тексте соглашения его адрес и другие параметры, а также приложить документы, такие как паспорт БТИ, кадастровый паспорт, подтверждение права владения и так далее. Отдельно указывается цена объекта.
Второй пункт – порядок предоставления содержания. Его детализация наиболее важна, поскольку это самый тонкий момент соглашения, и именно относительно того, соответствовало ли предоставление содержания установленному в договоре, чаще всего ведутся споры. Чтобы можно было решить их быстрее и проще, нужно во всех подробностях указать, что именно входит в содержание. То есть, предоставление питания и одежды, медицинской помощи, покупка лекарств и другое. Подсчитывается, в каком объеме должна будет предоставляться помощь по каждому виду услуг, выводится суммарная стоимость содержания в месяц – это потребуется, чтобы доказать, что норма законодательства относительно объема содержания выполнены.
Также большое внимание следует уделить правам и обязанностям. Так, в образце договора, прилагающемся к статье, посвященный им раздел самый крупный из всех. Каждое право и каждую обязанность следует детально задокументировать, в том числе и те, что кажутся очевидными.
Оговорен должен быть и порядок выкупа – условия его проведения, цена и способ возврата. Отдельно указывается – какую ответственность должны будут понести стороны при нарушении соглашения.

В раздел заключительных положений чаще всего выносятся сведения о сроке действия, необходимости удостоверения у нотариуса и прохождения регистрации, передаточном акте и тому подобные – также они могут быть вынесены как отдельные разделы (например, в образце вынесено положение о сроке действия).

Форма и содержание

Образец, на который можно приблизительно ориентироваться как относительно формы, так и содержания соглашения, прилагается к статье. Уточним лишь некоторые процедурные нюансы. Так, обязательно, чтобы договор был составлен письменно, и содержал подписи сторон – в ином случае он окажется недействительным. Потребуется также его нотариальное удостоверение, и при его отсутствии сделка тоже не будет признана состоявшейся.
Относительно содержания следует добавить пару деталей: во-первых, согласно Гражданскому кодексу, минимальная сумма затрат по такому соглашению должна составлять два минимальных размера оплаты труда. Во-вторых, его расторжение может быть осуществлено либо по решению суда, либо при согласии по данному вопросу обеих сторон.

Порядок заключения

Первые этапы стандартны и состоят из согласования условий, составления текста договора и его подписания сторонами. Согласно статье 584 ГК данный договор должен заключаться в особом порядке, а именно: нотариус удостоверяет сделку, перед этим проверив:

• принадлежность имущества;
• наличие у него других собственников;
• нет ли обременений или запретов на отчуждение.

Поскольку соглашение относится к числу возмездных, потребуется определение его цены, и ее расчет, а тем более контроль соблюдения установленной нормы, будет непростым.
В нотариальную контору нужно предоставить:

• сам договор;
• паспорта участников сделки;
• подтверждение прав на недвижимость;
• справку БТИ.

Также потребуется оформить государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Иные формы передачи квартиры

В них не оговариваются в деталях обязанности по предоставлению пожилому человеку содержания и ухода, а значит, нет никаких гарантий, что он что-то получит. Соответственно, заключать их вместо соглашения о ренте или пожизненном содержании мы не рекомендуем.

Дарение

Заключить такой договор – означает просто отдать свою собственность без каких-либо гарантий. И какими бы хорошими ни казались люди, предлагающие такое соглашение и обещающие ухаживать за пожилым человеком, но так происходит не всегда. Получившие недвижимость по договору дарения иногда затем просто выгоняли из нее стариков – и вернуть ее после этого оказывалось крайне сложно.

Нельзя заключить и договор дарения с условием перехода недвижимости лишь после смерти дарителя. Он не будет признан судом и имущество передадут по завещанию либо по установленному законом порядку.

Завещание

В отличие от договора пожизненного содержания, завещание не дает никаких гарантий выплат, если соглашение захочет разорвать сам пенсионер. Потому заключать его опасно уже для того, кто хочет взять на себя уход за пожилым человеком. Если какой-нибудь родственник уговорит того отменить завещание, то ухаживавшему за пенсионером лицу не удастся получить ни недвижимость, ни какую-либо компенсацию за потраченные средства и усилия.
И даже если этого не произошло, родственники завещателя после его смерти имеют право оспорить документ, что повлечет за собой сложные и длительные разбирательства с неочевидным исходом.

Опека над пожилыми

Пожилые люди иногда оказываются более не в состоянии сами за собой ухаживать, или же лишаются дееспособности. В таких случаях над ними берут опеку. Вариантов два: патронаж и собственно опека.
Перед оформлением одного из этих видов следует хорошо взвесить, есть ли у вас для этого все возможности, и хватит ли вам терпения и здоровья. Опека над престарелым – вовсе не легкое дело, и для него требуется как наличие морально-психологических качеств, так и времени.
После того как опека оформлена, государственные органы будут контролировать, как опекун выполняет обязанности, с целью чего ими могут проводиться осмотры.

Условия назначения

Патронаж берется, если пожилой человек полностью отдает себе отчет в действиях, однако из-за плохого физического состояния не может сам справляться с работой по дому, обслуживанием самого себя и тому подобным. Чтобы взять патронаж, нужно заручиться согласием самого гражданина, над которым он берется.

Полная опека берется при потере адекватности, то есть, если из-за психических отклонений пенсионер перестает понимать, что происходит вокруг него и не может осознавать результаты своих действий – становится недееспособным.

Может ли опекун претендовать на наследство

В обоих случаях опекун может стать наследником, но на общих основаниях. То есть он может наследовать по оформленному еще дееспособным гражданином до начала опеки завещанию, но не приобретает никаких прав по изменению завещания опекаемого.
Что до наследования по закону, то выделяются семь очередей наследников, и сам по себе факт опекунства никак опекуна в эту очередь не включает. Это значит, что он сможет получить наследство по закону лишь в том случае, если получил бы и без опекунства. Зато сам опекаемый, в случае смерти опекуна, будет наследовать на равных с другими наследниками. Но кое-какое преимущество у опекуна все же будет: после смерти опекаемого и открытия наследства он сможет рассчитывать на компенсацию понесенных расходов.

В итоге никаких прав на наследство над опекаемым получить нельзя. Даже если тот совершенно одинок, то есть не имеет родственников, которым можно бы было передать имущество, оно уйдет в пользу государства, а не опекуна.

---

Краткая справка по теме статьи:

---

Договор пожизненного содержания с иждивением

Договор подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и вступает в силу с момента такой регистрации.

Стоимость всего объема содержания с иждивением определенная по соглашению сторон, составляет (сумма цифрами и прописью) рублей в месяц (не менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом). Размер содержания с иждивением в месяц увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Отношения между участниками договора оформляются только в письменном виде. Текстовая часть документа может быть рукописная или напечатанная.
В соответствии с отраженными в договоре нормами сотрудничества, претендент обязуется обеспечивать владельца жилья необходимыми благами, включая элементы материального обеспечения и оказания психологической помощи, заключающейся в общении.
Престарелым, беспомощным, нуждающимся и не только им помогать необходимо. То, что находятся молодые и энергичные люди, заинтересованные в получении выгоды, в частности жилья, является объективно естественным.
Вопрос заключается в том, чтобы отразилась на возможности вторых унаследовать жилье нужда первых:
Условия, закрепленные в договоре, останутся неизменными до момента смерти получателя, а изменить их в одностороннем порядке нельзя.
Данный документ будет иметь юридическую силу и нотариус даже может его удостоверить. Но после смерти одного из участников данного соглашения документ будет однозначно аннулирован автоматически.
Если у опекаемого имеется какое-либо имущество, требующее специального управления, то между органами опеки и самим опекуном заключается специальный договор.

Плательщиком ренты может быть как юридическое, так и физическое лицо, в то время, как получателем содержания только гражданин. При этом есть ограничения в возможности оформления подобного соглашения. Договор пожизненного содержания могут заключить:

Особенностью такого вида соглашения является то, что его предметом может быть только недвижимость, которая будет передана от одной стороны к другой в случае выполнения условий сделки. Размер денежных выплат рентодателя определяется договором, но он должен быть не менее 2 МРОТ. Закон не устанавливает единой формы обеспечения содержания, допускается как покупка продуктов либо лекарств, так и передача денежных сумм в установленном размере.

---