Как заключить договор купли-продажи квартиры: этапы, условия, необходимые документы, регистрация собственности

Оформление документов

 Договор купли-продажи квартиры представляет собой правоустанавливающий документ, согласно которому осуществляется передача имущественного права на объект недвижимости от одного лица другому в обмен на оговоренную денежную сумму. Единственной уполномоченной службой, которая проводит процедуру государственной регистрации сделок с объектами недвижимости, является конкретный территориальный орган Федеральной регистрационной службы России.

Договор купли-продажи квартиры: суть, этапы оформления

Существует много видов договоров об отчуждении недвижимости в зависимости от условий приобретения собственности: покупка, дарение, рента, мена, а также пожизненное содержание. Рассмотрим самый распространенный вид договора купли-продажи квартиры и особенности его оформления.

Формы и существенные условия договора купли-продажи квартиры

Существенные условия для заключения договора купли-продажи — это достижение надлежаще оформленного консенсуса между сторонами относительно предмета, итоговой цены и перечня особ, которые могут пользоваться квартирой с обозначением их прав. Представленный договор может быть заключен в следующих вариантах:

  • Простая письменная форма. Подразумевает подписание документа установленного образца обоими участниками сделки.
  • Договор, составленный нотариусом. Подобная форма является дополнительной гарантией соблюдения законности сделки.

В функции нотариуса входит предварительная проверка дееспособности и воли граждан — участников соглашения. При этом нотариус взимает государственную пошлину в определенном размере, который варьируется в зависимости от стоимости квартиры, указанной в договоре. Сумма госпошлины за регистрацию смены права собственности на имущество может быть разделена в одинаковых долях между покупателем и продавцом квартиры.

Оформление договора купли-продажи: предварительная проверка

Прежде чем заключать любой договор купли-продажи жилья необходимо провести тщательный анализ юридической истории квартиры и всех имеющихся правообладателей

 Собственники квартиры предварительно проверяются на предмет:

  • наличия психических нарушений здоровья или физиологических заболеваний, влияющих на психоэмоциональное состояние и память продавца, злоупотребления алкоголем или наркотическими средствами в целях избегания возможных судебных разбирательств о недействительности сделки;
  • количества владельцев квартиры и характер их взаимоотношений, так как при конфликтных ситуациях долевые владельцы имеют прерогативное право на приобретение своей доли;
  • юридических нюансов покупки прав на квартиру по наследству или договору дарения (подлинность завещания, законность оснований имущественного права наследника или одаряемого лица);
  • наличия собственников жилья, не достигших совершеннолетия путем запроса органов опеки о выдаче разрешений на продажу квартиры;законопослушности правообладателя квартиры, отсутствие серьезных конфликтов с правоохранительными органами касательно возбуждения уголовных дел.

Проверка самой квартиры подразумевает выяснение такой информации:

  • достоверность документов, устанавливающих право собственности в виде выписок из БТИ, паспортного стола, выписок ЕГРН из Росреестра;
  • наличие залоговых обязательств на квартиру;
  • проведение перепланировок, состояние коммуникаций.

Покупатель может потребовать от продавца дополнительно архивную выписку из домовой книги с данными о прописанных и выписанных жителях квартиры, кадастровый паспорт с возможными «красными линиями» в квартире, справки наркологического и психоневрологического диспансеров на всех владельцев жилплощади.
Лицо, которое покупает квартиру, имеет право обратиться по заявлению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество самостоятельно с целью получить официальную справку без ведома собственника с данными о владельце квартиры и юридических основаниях для получения им права собственности.

Заключение договора купли-продажи квартиры: необходимые документы

После успешной проверки собственника и объекта недвижимости происходит процесс составления договора с учетом корректного внесения данных о недвижимом имуществе, согласованной стоимости и порядке выписки, а также освобождения собственниками продаваемой жилплощади.
Заключение договора купли-продажи квартиры подразумевает предоставление продавцом в лице собственника жилья или доверенной особы следующих документов:

  • паспорт собственника или всех долевых правовладельцев отчуждаемого имущества;
  • документы, устанавливающие право на квартиру;
  • кадастровый паспорт и экспликационную схему жилплощади;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариально оформленное согласие супруга на заключение сделки продажи при условии, что продавец состоит в законном браке;
  • лицевой счет, где отображены финансовые платежи за пользование квартирой.

Для оформления покупки квартиры покупатель должен иметь документ, удостоверяющий личность, и справку от нотариуса о семейном положении.

Государственная регистрация права собственности на квартиру

Договор купли-продажи можно считать заключенным лишь при условии его регистрации в соответствующих органах исполнительной власти. Государственная регистрация права собственности на квартиру является гарантом существования такого права, оспорить которое можно только в суде.
Нормы ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые утверждены правительственным постановлением, предполагают подачу обязательных документов в Росреестр с подписанием заявления об официальном фиксировании соглашения купли-продажи квартиры в присутствии регистратора Федеральной службы. Затем покупатель получает расписку с перечнем поданных документов и фиксированием даты их возврата после регистрационной процедуры. Выдача свидетельства покупателю о переходе права собственности на квартиру происходит в месячный срок со дня регистрации заявления. Завершающим этапом покупки квартиры считается подписание акта приема-передачи объекта недвижимости.

Наиболее задаваемые вопросы:

Какой будет сумма расходов в процессе составления договора купли-продажи квартиры с помощью нотариуса?
— Расходы на оформление соглашения купли-продажи квартиры посредством нотариальной конторы рассчитываются исходя из стоимости объекта недвижимости в следующих размерах:

  1. меньше 1 млн. руб. — 1% от суммы сделки, но с уплатой обязательного минимума в 300 рублей;
  2. 1-10 млн. руб. — 10.000 рублей +0,75% от указанной суммы в договоре;
  3. больше 10 млн. руб. — 77.500 рублей+0,5% от суммы соглашения.

Какие нужны дополнительные документы, если покупка квартиры осуществляется на заемные средства (например, оплатой материнским капиталом)? Обязательно прописывать в договоре купли-продажи об использовании кредита?
— Согласно статье 10 №256-ФЗ денежные ресурсы материнского капитала могут быть использованы на улучшение условий проживания посредством оплаты кредита на покупку квартиры. При этом в договоре не обязательно указывать то, что оплата совершается посредством использования материнского капитала. К перечню обязательных юридических документов нужно приложить банковский договор кредитования от лица покупателя.
В каких случаях необходимо подписание предварительного договора купли-продажи квартиры?
— Предварительное соглашение купли-продажи представляет собой промежуточный вариант сделки между продавцом и покупателем с фиксированием способа расчета, места и даты проведения сделки, условий передачи квартиры. Это своеобразная гарантия серьезности намерений покупателя с осуществлением предоплаты на период сбора необходимых документов и суммы для оформления сделки, поиска продавцом другой жилплощади для его переезда.
Как происходит процедура заключения соглашения купли-продажи квартиры при условии оплаты недвижимости наличными?
— При расчете наличными средствами сделка купли-продажи квартиры осуществляется в банке, который выбирается по предварительному соглашению сторон. Необходимая сумма размещается в депозитарной ячейке, арендованной в банковском учреждении, с обозначением условий доступа обеих сторон договора. Кроме этого, продавец может заказать услугу пересчета и проверку подлинности банкнот. Далее происходит подписание соглашения купли-продажи жилплощади, которое подается на государственную регистрацию для оформления свидетельства о праве собственности покупателя на квартиру.

Дорогие читатели! Обязательно ознакомьтесь с юридической практикой решения вопроса:
Договор купли-продажи квартиры юридическое сопровождение

Регистрация договора купли продажи в росреестре

Заключен Договор купли-продажи недвижимости без нотариата, прошла регистрация в Росреестре, Свидетельство о праве собственности из Росреестра нам не выдали. Только договор с отметкой о регистрации, Сведения об основных характеристиках объекта, Сведения о зарегистрированных правах.
Это ошибка или Свидетельство отменено?
С уважением, Елена.

В соответствии с действующим законодательством РФ, свидетельство о праве собственности в настоящее время не выдается, его заменили на выписку из реестра.
настоящее время свидетельство о регистрации права на недвижимость не выдается. Право собственности подтверждается соответствующей выпиской из ЕРГНП.
С 15 июля 2016 года прекращена выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных. Теперь государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимость удостоверяется другим документом — выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРН).
Я приобрел квартиру 21.11.2018 по договору купли продажи. Регистрация в росреестре произошла через 10 дней. Но продавец по своим обстоятельствам освободил квартиру только 22.12.2018. Теперь пришла коммуналка за декабрь. Показания счетчиков передевал в жэк сам продавец примерно на 20.12.2018, т.к. в тот момент проживал в ней. Теперь продавец отказывается оплачивать коммуналку за декабрь, ссылаясь на то, что право собственности по дкп перешло ко мне еще 21.11.2018. В дкп насчет коммуналки ничего не сказано. Кто прав в этой ситуации? Если я обращусь в суд, смогу ли я возместить с продавца коммуналку плюс моральный ущерб?
Сергей, Вы имеете право обратиться в суд ст. 3 ГПК РФ, Вам придется доказать, что бывший собственник освободил квартиру после даты регистрации, согласно ст. 56 ГПК РФ.
В Росреестре не регистрируется расторжение договора купли-продажи земельного участка по соглашению сторон. Нужно подать заявление об отмене сделки в установленный срок.
Регистрация в росреестре стала осуществляться лишь с августа 1998 года. До этого сделки удостоверялись нотариусом и регистрировались в органах БТИ.
Если сначала был не правильно сделан договор купли продажи квартиры, но регистрация в росреестре прошла, можно ли после изменения договора купли продажи изменить документы регистрации в росреестре.

Подлежит ли регистрации в Росреестре дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры, если регистрирующий орган проводит регистрацию только перехода и права собственности?

Доброго времени. Все соглашения к договору, подлежащему государственной регистрации, должны быть также зарегистрированы Росреестром, иначе являются недействительными.

Подали договор купли продажи квартиры на регистрацию в росреестр через МФЦ. В нем есть сокращения-места выдачи паспорта и не прописаны даты и места рождения. Критичным ли эти ошибки для регистрации прав собственности?

Кто же вам составлял договор купли — продажи? Конечно сокращение не допускается, печатается как в документе. Как на это посмотрит регистратор, узнаете когда будете получать документы. Т.Е либо вам зарегистрируют или приостановят регистрацию на 3 месяца для исправления недостатков.
Заключен договор купли-продажи квартиры и отправлен на регистрацию права собственности в росреестр. Возможно ли на данном этапе заключить доп. соглашение к этому договору? (Есть желание добавить условие о необходимости расторжения договора, если покупателю будет отказано в выделении гос. субсидии, которая выплачивается уже после регистрации прав собственности. Хочется подстраховаться, вдруг откажут, а сейчас в договоре условий расторжения не прописано вообще).
Олег Данный пункт не может быть внесен в договор, так как не зависит от воли сторон. Удачи вам и вашим близким!
Добрый вечер, Алексей. Договор купли-продажи недвижимости является правоустанавливающим документом. Возможно понадобится вам для подачи декларации в налоговую и пр.
По договору купли продажи, через пять дней после регистрации договора в Росреестре покупатель должен передать нам квартиру по акту, но так как мы отдали продавцу часть денег наличкой, а остальные субсидия, и будут перечислены после рассмотрения договора жилищным комитетом через две недели, продавец отказывается передавать квартиру по акту, права на квартиру уже наши, но начать там ремонт мы не можем, та как нет акта передачи и ключей. Через две недели будет согласие комитета и тогда я напишу заявление в банке на их перечисление продавцу. Но нам уже сейчас нужно начать ремонт. Свой отказ продавец мотивирует тем, что боится что ему не перечислят государственные деньги.
Через две недели будет согласие комитета и тогда я напишу заявление в банке на их перечисление продавцу. Но нам уже сейчас нужно начать ремонт. Свой отказ продавец мотивирует тем, что боится что ему не перечислят государственные деньги. А, как в договоре было указано, когда передача, так и обязаны действовать. ПРодавец правильно боится, да и Вы сделаете ремонт, а согласия не будет и Ваши деньги тож подарены, вложенные в ремонт.
В пятницу 23.06 отдали в Росреестр Договора купли-продажи на регистрацию. (втроем-нас трое дольщиков) Во вторник 27.06 пришли забирать. Два отдали, а мой договор сказали, что потерян. Как такое возможно? Чем это опасно для меня? Когда принесла дубликат на регистрацию боюсь подписала что получила оригинал. Зачем им мой оригинал? Думаю хотят воспользоваться оригиналом моего договора в мошеннических целях. И действителен ли после этого мой дубликат? Что теперь делать? Подскажите, пожалуйста.
Я считаю Вам нечего бояться. Право за Вами влюбом случае закреплено в выписки из ЕГРН. Запросите дубликат договора в росреестре. Обязаны предоставить. Напишите жалобу на сотрудников росреестра на Б. Тульскую. Суважением? Шишканов Константин.
замените, пробуйте расторгнуть его, при согласии сторон, но не факт что налог платить не придется. :sm_ax.
Если регистрация перехода права собственности в Росреестре уже произошла, то Вы уже никак не замените такой договор (Единственый вариант — он, правда, мудренный. Одаряемый получает выписку из ЕГРН, а даритель подает на него иск — мол желаю расторгнуть договор, ответчик — одаряемый соглашается с иском. Сделка будет отменена. Потом оформляете другой договор — купли-продажи и регистрируете уже переход права по нему.
Регистрация договора и переход права собственности уже произошли, поэтому в данном случае какие либо замены невозможны.
Мы купили новую квартиру, договор купли-продажи уже прошел регистрацию в Росреестре, но мы пока прописаны временно по другому адресу. Устанавливаем счетчики на воду, нужно ли мне сначала прописываться постоянно в эту квартиру, чтобы ввести счетчики в эксплуатацию в водоканале и теплосетях? Или можно сначала ввести их в эксплуатацию, а потом прописаться? Тут сейчас никто не прописан.
счетчиков в квартире и ваша регистрация там никак между собой не взаимосвязаны.
Можете вообще в этой квартире не регистрироваться. С установкой приборов учета регистрация никак не связана. Все действия Вы осуществляете на основании права собственности.
Можно вообще не регистрироваться в своем жилье а иметь регистрацию в других местах регистрация по месту жительства не влияет на решение вашего вопроса.
Договор купли-продажи земельного участка подписан и сдан в Росреестр на регистрацию в декабре 2016 года, право еще не зарегистрировано. Надо ли указывать его в декларации и в какой графе? Спасибо за ответ.
Право собственности возникает с момента ее государственной регистрации. Соответственно если еще не зарегистрировано, то собственником Вы станете только в 2017 году. Все сведения росреестр сам подает в налоговую.
Санкт-Петербург: Подать ДКП простой письменной формы на регистрацию в Росреестр, раньше можно было на Красного Текстильщика 10, теперь только в МФЦ? или они переехали, не хочется ждать лишнее время пока МФЦ передает ДКП на регистрацию туда и обратно. Ответьте пожалуйста кто знает,
После регистрации в Росреестре в дкп квартиры обнаружен неверно указанный месяц 16.08.2016 дкп, хотя сделка происходила 16.09.2016. В выписке из ЕГРП в поле документы основания указан дкп от 16.09.2016 и в кредитном договоре банка тоже указан дкп от 16.09.2016. Продавец и покупатель не против исправлений, но как правильно оформить. Гос.регистратор (который зарегистрировал право собственности 23.09.2016) предложил зачеркнуть ручкой и указать правильный месяц, и подтвердить исправление подписями продавца и покупателя на трех экземплярах дкп. Должно ли быть исправление подтверждено какой-либо печатью или должностным лицом?
Для регистрации склада по договору купли-продажи 1994 г. в росреестре на юрлицо надо заплатить 22000 руб. за регистрацию. Но так как договор нигде не зарегистрирован ранее, то будет отказ. Необходимо подавать в суд, а потом опять платить пошлину за регистрацию 22000 руб.
Вопрос: нужен ли отказ от росреестра в регистрации недвижимости, чтобы подать в суд. Можно ли подать в суд минуя росреестр, чтобы не платить 22000 руб. два раза.
При регистрации договора купли-продажи в Росреестре, проверяет ли Росреестр наличие обременений, арестов, и т.д. продаваемой квартиры. Спасибо.
Договор купли-продажи квартиры заключен до брака. Если регистрация данной квартиры в РОСРЕЕСТРЕ произойдет в браке, т.к. дом на данный момент еще не сдан, будет ли данное жилое помещение считаться общей собственностью супругов, приобретенным в браке? Или согласно договора купли-продажи, заключенного до брака считаться собственностью только того супруга, на кого оформлен договор? Стоит ли для подстраховки заключить брачный контракт в данном случае?
Регистратор в Росреестре произвел приостановку регистрации ДКП квартиры. Причина — Росреестру невозможно получить выписку из домовой книги через межведомственное взаимодействие по причине того, что дом-новостройка еще не внесен в базу домового учета.
В доме с момента ввода в эксплуатацию действует коммерческая УК, которая еще якобы никак не договорится с МФЦ о регистрации и полномочиях.
В итоге — в доме до сих пор никто не может прописаться, а также судя по всему сейчас никто и не может даже квартиру продать.
Обратились в МФЦ (подразделение домового учета и паспортный стол) — они разводят руками. говорят пока нет данных, ждите (а сколько не понятно).
Вопрос-что делать в данной ситуации? ДКП «застрял» из-за этого в Росреестре.
Есть ли какие-нибудь может обходные варианты решения этого вопроса? Как поступить? Заранее спасибо!
ТОлько обжаловать действия Росреестра, или в судебном порядке истребовать сведения из домовой книги. Но продать нужно с доказыванием, что в квартире не заргеистрированы несовершеннолетние, родители которых лишены прав или нееспособные
При регистрации договора купли-продажи недвижимости в росреестре, росреестр прислал уведомление о приостановлении гос регистрации перехода права собственности на объект, в основании указал на то, что нотариально заверенная доверенность на физ лицо не содержит полномочий на переход права и о регистрации права. Как правильно оформляется доверенность, как правильно написать в доверенности, чтобы регистрация прошла? Спасибо большое за помощь.
Необходимо, чтобы в доверенности было указано полномочие на представление интересов в Ростеестре, в том числе на совершение регистрационных действий. Вообще у нотариусов есть готовые образцы.
В росреестре получили свидетельство о государственной регистрации права (договор купли продажи) должны ли нам были вернуть на руки кадастровый паспорт на квартиру.
Договор купле-продажи дома с земельным участком подписан, произведена регистрация в Росреестре на нового собственника, по условиям договора акт приема передачи дома с земельным участком должен быть подписан в течении 3 дней после перехода прав на нового собственника. В скольки экземплярах делают этот акт передачи? (новая москва). мы же не передаем его в росреестр?
Как правило УФСГР принимает договор купли-продажи вместе с актом передачи. И то и другое составляется в том количестве экземплярах сколько сторон в сделке + 1 для УФСГР. Так что, лишний акт приема-передачи Вы должны сделать и передать в УФСГР.
Если право зарегистрировано — оспорить его можно только при наличии законных оснований. Сохраняйте подписанный акт приема передачи — и у Вас не будет повода для опасений. По условиям Вашего договора на момент регистрации акта не могло быть — поэтому Росреестр его и не потребовал.

Сдали документы в Росреестр для регистрации квартиры (договор купли-продажи в простой письменной форме) через МФЦ, в Росреестре была обнаружена незначительная ошибка в договоре, регистрация приостановлена. Договор исправили. Достаточно ли написать заявление в Росреестр, о том, чтобы тот договор считать недействительным, оставить прежнюю дату или необходимо составить соглашение о расторжении договора?

Цена в договоре ку-пр недвижимости — существенное условие договора, по этому Росреестр может усомниться, что условия о цене согласованы сторонами. А значит договор не заключен.

Продавец квартиры отказался от сделки

До момента фактического заключения договора, что определяется подписями в договоре и передачей средств, либо иным момент указанным в договоре; «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «»Статья 433. Момент заключения договора КонсультантПлюс: примечание. Позиции высших судов по ст. 433 ГК РФ «>>>» «»1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. «»2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). «»3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей «редакции») » Открыть полный текст документа »
Пожалуйста можно ли продавец отказаться от сделки купли-продажи квартиры, если документы сданы в МФЦ четыре дня назад. По договору покупатель должен был перевести деньги на счет после сдачи документов на регистрацию в течении 3-х дней. Но так и не сделал этого.
Можете обратиться в МФЦ и подать заявление о приостановлении регистрации права собственности. При себе будет необходимо иметь расписку в приеме документов и паспорт.

Продавец квартиры подал на меня в суд с требованием заключить сделку, от которой я отказалась. Я готовлюсь к онкооперации и мне на данный момент не до квартиры. Боюсь, что суд без моего присутствия вынесет решение не в мою пользу. Как поступить в данном случае?

Вы можете заключить договор с юристом, чтобы он в ваше отсутствие представлял ваши интересы в суде.