Изменения в Жилищном кодексе (о переходе к новым договорным отношениям между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями):

 «В случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, плата за коммунальные услуги вносится собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме соответствующей ресурсоснабжающей организации и региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами.»

Скачать закон полностью
Долги в сфере ЖКХ — основная проблема в сфере предоставления коммунальных услуг. Наиболее проблемными регионами являются Москва, Камчатский край и некоторые другие. Причем основной причиной появления долгов является отнюдь не сам потребитель, а управляющие компании. Посредники в лице УК по различным причинам задерживают отчисления. Новый законопроект о прямых расчетах между потребителем и поставщиком коммунальных услуг позволит решить эту проблему.

Какие задачи решает новый закон?

Многие управляющие компании не справляются с возложенными на них задачами. Существует множество причин возникновения задержек связанных с оплатой коммунальных услуг. И основная таковая — именно коррупционная составляющая. Ранее управляющая компания (УК) являлась посредником между потребителем и ресурсоснабжающей организацией (РСО). Новый законодательный документ позволит напрямую заключать договор о поставке услуг с РСО.
23 марта 2024 года в третьем, окончательном чтении был принят законопроект, на основании которого возможно исключить из цепочки оплаты поставляемых услуг УК. Согласно новому закону собственники многоквартирного дома на собрании могут принять решение самостоятельно о заключении договора или об отказе от такового. Заключать можно соглашение с РСО поставляющими следующие коммунальные услуги:

• вывоз мусора;
• холодное, горячее водоснабжение;
• водоотведение;
• отопление.

По комментариям авторов проекта по данной схеме в РФ уже много лет работают РСО поставляющие электроэнергию и газ в жилые дома. Ещё одна причина принятия данного закона — высокий показатель собираемости долгов при наличии прямого договора.
Согласно новому законопроекту РСО имеют право с момента принятия его расторгать в одностороннем порядке соглашения с УК. Основным условием этого является наличие долга в размере двух среднемесячных начислений или более того. Многие собственники недвижимости в многоквартирных домах опасаются получения двойных квитанций. Во избежание подобного уведомляется о принятии закона орган Госжилнадзора.
Сам закон вступает в силу с 01 апреля 2024 года. Но некоторые обозначенные в нем нормы будут вводиться в действие постепенно. Основные задачи, решаемые принятым законопроектом:

• увеличение показателя собираемости денежных средств — исключение УК из цепочки оплаты позволит уменьшить задержки по оплате;снижение коррупционной составляющей — многие УК создаются с целью хищения денежных средств граждан;
• упрощение схемы расчетов между потребителем и ресурсоснабжающей организацией;
• наведение порядка в сфере управления жилым имуществом.

Ещё до официальной публикации стало известно о серьезных штрафных санкциях в отношении УК, не выполняющих требования к расчетам. При наличии ошибок будет назначаться штраф в размере 50% от суммы неправильно обозначенной суммы. Данный законопроект предложен лично Владимиром Путиным.

Основные достоинства нового закона, минусы

Принятый законопроект разрешает множество сложных вопросов накопившихся в сфере управления ЖКХ. Он защищает интересы простых граждан, а также ресурсоснабжающих организаций. Ранее нередки были случаи отключения целых многоквартирных домов — по причине задержки выплат от УК. При этом жильцы свои долговые обязательства исполняли в срок, без каких-либо задержек.
Кроме того, жильцы теперь сами имеют право выбирать поставщика услуг. Например, вывоз мусора может осуществляться разными компаниями. Благодаря принятию нового закона сегодня сами граждане будут иметь право выбирать юридическое лицо, занимающееся работой с отходами. В данном сегменте ЖКХ присутствуют определенные проблемы. За счет нового законопроекта будет создана здоровая конкуренция в сфере утилизации отходов.
Многие УК искусственно завышали цены на поставляемые услуги ЖКХ. Особенно часто это касалось поставки горячей воды. Многие же жилые дома вовсе были снабжены собственными котельными в подвале и оплата не требовалась. Новый закон позволит усилить контроль со стороны жильцов над УК. Предоставляет новый рычаг давления. Управляющие компании станут более ответственно относиться к выполнению своих непосредственных обязанностей.
Некоторые проблемы могут возникнуть с процессом перерасчета за низкое качество поставляемых услуг. В то же время не составит труда разрешить этот вопрос законным путем. Ответственным за поставку услуг являются именно РСО — с которыми напрямую заключается договор.

Как будет осуществляться оплата ЖКХ по новому закону?

У простых граждан, решивших воспользоваться новым правом, вызывает опасение вероятность появления двойных квитанций. Когда УК, несмотря на принятое солидарно решение об отказе от её услуг как от посредника, все равно выставляет счета. Если договор с РСО был заключен в рамках законодательства, все обязательные процедуры выполнены — то приходящие после даты заключения соглашения квитанции от УК уплачивать нет необходимости.
Если собственник жилого помещения обнаружил две квитанции в своем почтовом ящике, то необходимо:

• уведомить в письменной форме УК об отказе от её услуг;
• сохранить квитанцию об оплате (перечислять средства УК нет необходимости);
• обратиться в региональные отделение инспекции жилищного надзора.

Госжилнадзор — специальная организация, занимающаяся инспекцией в сфере ЖКХ. При обнаружении нарушений необходимо обращаться в письменной или электронной форме. Сегодня все подразделения инспекции имеют собственные сайты. Обратиться можно по телефону, электронной почте. Новый закон вступает в силу в день его официальной публикации.
В Минстрое выразили мнение, что с рынка после принятия закона могут уйти от 30 до 40% управляющих компаний. Причем это положительно скажется в целом на отрасли. Так как её покинут в первую очередь компании, недобросовестно исполняющие свои обязательства перед РСО и потребителями коммунальных услуг. Режим заключения договора напрямую с РСО определяется законом.

Поставщики коммунальных ресурсов и региональные операторы по обращению с ТКО могут напрямую заключать договоры с собственниками и нанимателями жилья в многоквартирных домах. Способ управления домом значения не имеет. В этом случае оплачивать коммунальные услуги потребители будут непосредственно поставщику или региональному оператору.

Перейти на прямые договоры можно по инициативе собственников. Они вправе решить этот вопрос на общем собрании.

Ресурсоснабжающие компании и региональные операторы также могут инициировать переход, отказавшись в одностороннем порядке от исполнения договора с лицом, осуществляющим управление МКД. Подобное допустимо, если долг за коммунальные ресурсы или услуги по вывозу ТКО составляет два и более среднемесячных платежа. Задолженность должна быть признана или подтверждена вступившим в силу судебным актом.

Документ: Федеральный закон от 03.04.2019 N 59-ФЗ (вступил в силу 3 апреля 2024 года).

Дорогие читатели! Обязательно ознакомьтесь с юридической практикой решения вопроса:

Закон о прямых расчётах с РСО 2024 года: новый закон ЖКХ

Услуги ЖКХ: почему потребителю невыгодно заключать прямой договор с РСО

Весной 2024 года законом номер 59-ФЗ были внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, а именно введена статья 157.2, согласно которой жители многоквартирных домов могут заключать прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Теперь заключение прямых договоров возможно как по инициативе жильцов МКД (принятие решения на общем собрании), так и по инициативе ресурсоснабжающей организации, если был расторгнут договор с УК в связи с наличием у последней задолженности свыше двух месяцев. Одновременно с этим РСО заключает «прямой договор с собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме.
Я не буду останавливаться более подробно на всех тонкостях порядка заключения данных договоров. Хотелось бы обратить внимание на другой момент – кому на самом деле выгодны прямые договоры? Давайте разберемся.
Работая в управляющей компании, мне ни раз приходилось слышать от жильцов МКД, что они давно непротив прямых договоров с РСО. Аргументировали они свою позицию следующим образом.

• во-первых, они будут платить напрямую РСО, и не нужно выяснять, перечислила ли их деньги управляющая компания;
• во-вторых, в случае неисправности или некачественного оказания услуги можно напрямую обратиться к РСО (также, по их мнению, именно управляющая компания виновата, что происходят постоянные неполадки, аварии).

Теперь давайте представим, что будет сейчас происходить при переходе на прямые договоры. Раньше собственник жилого помещения в МКД оплачивал через управляющую компанию все коммунальные услуги. Теперь при переходе на прямые договоры будут приходить отдельные квитанции на свет, воду, газ, отопление и т.д. Конечно, такое было и раньше, но я считаю, что это довольно неудобно, прежде всего, для пенсионеров.
Я не вижу разницы, как оплачивать жилищно-коммунальные услуги, по одной квитанции или нескольким. Я оплачиваю их через приложение Сбербанк-онлайн, где уже сохранены реквизиты каждой организации. Но представьте, как оплачивать пенсионеру. Придется идти на почту со всеми квитанциями, ждать, когда по каждой квитанции введут реквизиты. Зная Почту России, это будет довольно длительная процедура.
Также представим, как будут происходить начисления по коммунальным услугам. Раньше этим занимались бухгалтеры управляющих компаний, теперь этим будут заниматься бухгалтеры ресурсоснабжающих организаций. Таким образом, объем работы для них существенно увеличится. В случае допущения ошибки придется обращаться напрямую в РСО. Потребителю из поселка, деревни придется ехать в город, так как в основном ресурсоснабжающие организации находятся в городе. Не факт, что потребителя выслушают и сразу все разъяснят.

Такая же ситуация обстоит и с возникновением неполадок. Вроде бы, при прямых договорах потребителю наконец-то становится понятно, что он платит, ему не нужно сомневаться, что деньги будут перечислены, но с другой стороны, получает ли он еще какие-ибо преимущества при такой системе?

Теперь обратимся к управляющим компаниям, выгодны ли им прямые договоры? При переходе на прямые договоры прежде всего управляющая компания освобождается от ответственности перед ресурсоснабжающей организацией за наличие долгов по коммунальным услугам. Вспоминаю, как приходилось каждый раз собирать деньги с должников, чтобы только успеть заплатить ресурсоснабжающей организации. Теперь управляющая компания только оказывает услуги по содержанию общего домового имущества и соответственно осуществляет начисления за данную плату. Таким образом, уменьшается объем работы у бухгалтера и юриста управляющей компании.
Также управляющая компания освобождается от ответственности за некачественное предоставление услуг. Теперь управляющая компания – не исполнитель коммунальных услуг, она только несет ответственность за исправность и надлежащее содержание общего домового имущества. Тем самым она будет отвечать в случае возникновения аварии или приостановления подачи той или иной коммунальной услуги только в случае неисправности внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома.
Раньше все жалобы по некачественному предоставлению коммунальных услуг поступали в управляющую компанию, а затем она должна была выяснять, кто в итоге виноват. Теперь же устанавливать виновника неполадок придется самому потребителю, обращаясь в управляющую компанию по поводу исправности внутридомовых инженерных систем, затем в ресурсоснабжающую организацию. Управляющей компании не нужно взыскивать бесконечные долги.
Теперь обратимся к ресурсоснабжающей организации. При переходе на прямые договоры на нее ложится ответственность за качественное предоставление коммунальных услуг, также увеличится объем работ в плане начислений по коммунальным услугам, сбору долгов, работе с претензиями и обращениями потребителей. Единственный плюс – РСО напрямую будет получать деньги за оказанные услуги.
С одной стороны – потребители и ресурсоснабжающие организации давно ратовали за переход на прямые договоры в обход управляющих компаний. С другой, проанализировав ситуацию, вывод один – прямые договоры больше выгодны управляющим компаниям, нежели потребителю и РСО.

Прямые договоры

Мне необходимо узнать как прямые договоры работают в многоквартирных домах? Можно ли в нашем доме это с успехом применить если дом на 1/3 муниципальный? Не навредим ли мы себе с прямыми договорами исходя из нового закона об ОДН? Дом постройки 1993 года, почти все в доме требует капремонта. Будем ли мы самостоятельно подписывать прямые договоры? Можем ли внести свои изменения в пункты об обязанностях РСО? Какие функции останутся у Управляющей компании?
В Жилищном кодексе реализована возможность заключения собственниками помещений в МКД прямых договоров с РСО, в рамках которых последняя выступает в роли исполнителя коммунальных услуг во взаимоотношениях с потребителями, а плата за коммунальные услуги вносится ими РСО. То же самое касается регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО). Соответствующий Федеральный закон — от 03.04.2019 N 59-ФЗ — вступил в силу 03.04.2019.
На основании новой ст. 157.2 ЖК РФ при управлении МКД управляющей организацией, ТСЖ, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом коммунальные услуги собственникам и нанимателям помещений в доме могут предоставляться не лицом, занимающимся управлением домом, а непосредственно РСО, региональным оператором по обращению с ТКО. Прямые договоры о предоставлении коммунальных услуг (об оказании услуг по обращению с ТКО) заключаются РСО (региональным оператором) с каждым собственником помещения в МКД по желанию собственников или по инициативе РСО при наличии определенных обстоятельств. При наличии прямых договоров плата за коммунальные услуги вносится собственниками помещений в МКД соответствующей РСО и региональному оператору. То же самое касается нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в доме (новая ч. 7.5 ст. 155 ЖК РФ).
Прямые договоры имеют место, если на общем собрании собственников помещений в МКД принято решение о заключении прямого договора с РСО — договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (для принятия решения достаточно большинства голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании). Причем считаем, что такое решение может быть принято в отношении отдельных коммунальных ресурсов (допустим, только по электроснабжению).
передать подлинники решения и протокола УК, правлению товарищества или кооператива в течение 10 дней после проведения общего собрания. В свою очередь, УК (правление) должна (должно) направить их, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, в пятидневный срок с момента получения в орган ГЖН для хранения в течение трех лет;
направить копии решения и протокола РСО, региональному оператору, с которыми будут заключаться прямые договоры (тоже в 10-дневный срок).
В описанной ситуации прямой договор считается заключенным РСО со всеми собственниками помещений в МКД одновременно с даты, определенной в решении общего собрания собственников. По решению РСО этот срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца, о чем лицо, по инициативе которого было созвано собрание, должно быть уведомлено не позднее пяти рабочих дней со дня получения РСО копий решения и протокола общего собрания. Тогда договор будет считаться заключенным с даты, предложенной РСО.
Причиной заключения прямого договора может стать односторонний отказ РСО от исполнения договора ресурсоснабжения (договора на оказание услуг по обращению с ТКО), заключенного с лицом, осуществляющим управление домом, в связи с наличием признанной этим лицом или подтвержденной судебным актом, вступившим в законную силу, задолженности перед РСО как минимум за два месяца.
Точнее, речь идет о среднемесячной величине обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения, получаемой путем деления суммы обязательств за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, на 12. Если взаимоотношения между УК (ТСЖ, ЖК) и РСО длятся менее 12 месяцев, расчет среднемесячной величины обязательств производится с учетом фактического количества месяцев исполнения договора. Сумма долга, равная двойной среднемесячной величине обязательств или превышающая ее, — основание для прекращения (и, как следствие, изменения или расторжения) договора ресурсоснабжения, заключенного РСО с лицом, управляющим МКД.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
Последующий факт погашения задолженности не является препятствием для прекращения действия указанного договора по инициативе РСО, за исключением случая полного погашения долга до вступления в силу судебного акта.
По общему правилу, закрепленному в Гражданском кодексе, предоставленное данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения этого уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1). В нашем случае предусмотрено иное.
Начнем с уведомления, без которого не обойтись. РСО должна уведомить об одностороннем отказе от исполнения договора способом, позволяющим подтвердить факт получения уведомления, в том числе с использованием ГИС ЖКХ, лицо, управляющее домом. Уведомление направляется по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, и считается полученным, даже если данное лицо фактически не находится по обозначенному адресу. Уведомление также должно быть направлено в орган ГЖН субъекта РФ.
Кроме того, о предстоящих изменениях должны знать собственники и наниматели помещений в МКД. Соответствующее уведомление размещается в общедоступных местах (на досках объявлений, находящихся во всех подъездах МКД или в пределах земельного участка, на котором расположен дом) и публикуется в печатных изданиях, в которых публикуются акты органов местного самоуправления. Также это уведомление подлежит размещению в Интернете на официальном сайте РСО и в ГИС ЖКХ.
договор ресурсоснабжения признается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД и продолжает действовать в части приобретения КР на СОИ (то есть измененным);
прямой договор между РСО (региональным оператором) считается заключенным со всеми собственниками помещений в МКД одновременно на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, которые должно утвердить Правительство РФ. Заключать договор в письменной форме не нужно. Пока типовых договоров нет, следует ориентироваться на Правила предоставления коммунальных услуг.
Если до 03.04.2019 было принято решение о внесении собственниками платы за коммунальные услуги напрямую РСО, такой порядок расчетов сохраняется до принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о заключении с РСО прямых договоров. Внесение платы за коммунальные услуги РСО признается выполнением собственниками и нанимателями своих обязательств по оплате коммунальных услуг перед УК (ТСЖ, ЖК, ЖСК), которые отвечают за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (п. 6 ст. 3 Федерального закона N 59-ФЗ).
Также напомним, что наличие договора ресурсоснабжения между РСО и собственником (пользователем) помещения в МКД, заключенного до 30.06.2015, и решения о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и осуществления расчетов за коммунальные услуги является основанием для отказа РСО от заключения договора ресурсоснабжения с лицом, осуществляющим управление домом. Это следует из п. 13 Правил заключения договоров ресурсоснабжения.
В части 3 п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ уточнено, что в описанной ситуации прямые договоры с РСО считаются заключенными со всеми собственниками помещений в МКД одновременно с даты заключения договоров, действовавших до принятия решения об изменении способа управления домом или выборе УК.
Во-первых, при наличии прямых договоров между РСО и собственниками помещений организация, занимающаяся управлением домом, должна учитывать, что ее обязанностью является обеспечение постоянной готовности инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в доме, к предоставлению коммунальных услуг. При этом неважно, когда был заключен договор управления домом.
предоставлять РСО информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях ИПУ (если таковые поступают от собственников и нанимателей помещений) и ОПУ, установленных в МКД. В обратной ситуации — когда показания ИПУ собственники или пользователи помещений передают РСО — данная информация должна предоставляться в том числе с использованием ГИС ЖКХ, ресурсоснабжающей организацией лицу, управляющему МКД;
принимать от собственников и нанимателей помещений обращения о нарушении требований к качеству коммунальных услуг и непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги;
взаимодействовать с РСО при рассмотрении указанных обращений по нарушениям, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, который опять же должно прописать Правительство РФ;
обеспечивать РСО доступ к общему имуществу в МКД для приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и нанимателям помещений либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями приостанавливать или ограничивать предоставление коммунальных услуг.
Прямые договоры РСО с пользователями помещений в МКД могут заключаться в случае принятия собственниками помещений на общем собрании соответствующего решения или по инициативе РСО, если лицо, управляющее домом, имеет долг перед РСО за два месяца (при условии, что задолженность признана должником либо подтверждена судебным актом, вступившим в законную силу).