На что обратить внимание при покупке квартиры: проверка документов, риски, распространенные ошибки

Документы

Понятие юридической чистоты недвижимого имущества сегодня довольно распространено в обществе, хотя изначально оно являлось профессионализмом риелторов. Термин «юридическая чистота» означает, что приобретенная недвижимость жилого, складского, коммерческого и других видов не может быть в дальнейшем изъята у будущего владельца другими людьми на основании актуального законодательства. Определить степень юридической чистоты недвижимости можно только посредством проведения полноценной проверки документации, сопутствующей покупке, продаже или иному виду передачи площади в собственность другого владельца.

Покупка квартиры: проверка юридической чистоты

Многие покупатели ошибочно полагают, что, приобретая квартиру на первичном рынке, невозможно столкнуться с мошенничеством. Да, риски попасться злоумышленникам в этом случае ниже, чем во время покупки жилья на вторичном рынке, но они тоже весьма существенны.

Риски при покупке жилплощади на первичном и вторичном рынках

Если покупателю приглянулась квартира в новостройке, следует помнить, что специального документа, удостоверяющего право собственности, пока нет. Есть лишь перепродающийся договор. Этот документ защищает все интересы покупателя и дает гарантию на то, что все его права на конкретную квартиру будут узаконены в Едином Госреестре.
Договоры любого другого вида следует тщательно проверять на подлинность, поскольку часто в новостройках с незавершенным строительством продают квартиры через посреднические организации, а не напрямую от застройщика. Иногда такая фирма аффилирована с застройщиком, иногда — независимая компания, купившая у застройщика какую-либо площадь для последующей перепродажи. Здесь и таится главная опасность для будущего покупателя: человек не знает, выплатила ли компания застройщику полную сумму за купленные квартиры или нет. Если долг не был погашен, застройщик может востребовать назад те квартиры, за которые компания не заплатила, а они уже могут быть перепроданы этой компанией частным покупателям.
Тем, кто решил приобрести квартиру на вторичном рынке, следует опасаться подводных камней другого рода, самым популярным среди которых является оспаривание прав на жилплощадь. Обычно такое происходит при появлении споров между наследниками недвижимости, при разделе имущества, наличии без вести пропавшего члена семьи, который прописан в квартире и прочее. Чтобы не столкнуться с потенциальным наследником или собственником приобретенного жилья, следует особенное внимание обращать на такие документы:

  1. Выписку из Госреестра. Продавец обязан предоставить этот документ при продаже квартиры — в нем хранится вся информация относительно квартиры и всех сделках, которые с ней проводились в разное время. Следует обратить время на дату проведения последней сделки — если с момента ее оформления прошло три года, можно не волноваться о появлении новых претендентов на жилье, поскольку оспаривать права можно только в течение этого срока.
  2. Судебное решение. Оно понадобится, если споры за квартиру все-таки были. Получив решение суда, будущий владелец убедится, насколько правомерным будет являться его проживание в этой квартире. Если решение пока не утверждено, следует обязательно дождаться этого момента.

Это два основных документа, которые продавец готов предоставить далеко не всегда. Покупателю следует самостоятельно просить предъявить их для безопасного заключения сделки купли-продажи.

Распространенные ошибки покупателей квартир

Существует ряд факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя, поскольку могут свидетельствовать о действиях мошеннического характера:

  1. Квартира завещана или подарена. Если наследник — родственник продавца, он должен подписать соответствующую бумагу о том, что отказывается от вступления в наследство. Этот документ также необходимо потребовать у продавца. Однако бывает и так, что наследник не является родственником нынешнего владельца квартиры, а тот, в свою очередь, старается скорее продать жилье и готов существенно снизить цену. При отсутствии документа об отказе от наследства заключать сделку не следует.
  2. Частые перепродажи квартиры. Иногда покупателей удивляют, по какой причине квартира часто перепродавалась разным людям. Ответ часто один: сделки по ней проводились нечестным образом для того, чтобы финансово подставить покупателя.
  3. Недееспособность владельца. Здесь скрывается наибольшая опасность — иногда случается, что продавец является алкоголиком, наркоманом или душевнобольным, который не состоит на официальном учете. Кроме того, бывает так, что его признают таковым уже после оформления сделки купли-продажи. Это признание дает ему право оспорить сделки, совершенные ранее. Данным фактором пользуется множество мошенников, поэтому не лишним будет узнать о личности продавца побольше.

Чтобы не совершить ошибку, которая обернется крупными денежными потерями, следует знать, что нужно не только требовать от продавца, но и тщательно проверять.

Что следует проверить при покупке квартиры

Итак, есть ряд моментов, которые нужно подвергнуть тщательной проверке перед подписанием договора и передаче денег за квартиру.
Информация о прописанных в квартире людях. Проверять данные следует не только на момент покупки жилья, но и те, что были зарегистрированы ранее. Нередко мошенники выписывают жильцов по подложным адресам, а то и вовсе в «никуда». Чтобы это проверить, нужно потребовать архивные выписки из домовой книги или обратиться в ЖЭК за дубликатами этих документов. Пожилые люди, инвалиды некоторых групп и другие лица, прописанные в квартире, могут даже после ее продажи оспорить факт свершения сделки и отстоять свое право собственности через суд.
Прошлые сделки относительно квартиры. Если недвижимость продается с первичной документацией, проверить подлинность бумаг будет довольно просто. Если же с ней раньше проводились сделки юридического характера, то всю информацию о них следует тщательно изучать.
Продавцы. Если продавец жилья официально признан недееспособным, он может продавать квартиру в состоянии помутнения рассудка, поэтому по актуальному закону сделка будет признана недействительной. Следует предварительно попросить у продавца справку из психоневрологического учреждения или наркологического диспансера. Если покупатель решил даже в этом случае не отказываться от покупки квартиры, целесообразно вызвать профильного врача, который предоставит справку о том, что во время подписания договора купли-продажи человек полностью отвечал за свои действия. Кроме того, следует обязательно проверить, состоит ли продавец в официальном браке — если жилье продается без согласия супруга или супруги, покупатель может столкнуться с обманутой стороной.
Документы на квартиру. Они также бывают поддельными. Помимо простых документов, которые встречаются почти всегда (дарения, обмена, купли-продажи и прочих), иногда можно встретить более сложные (ренты, свидетельства о браке, наследства, решения суда и т.д.). Все они должны быть зарегистрированы в специальных организациях и закреплены печатью нотариуса.
Статьями Российского законодательства, регламентирующими операции с недвижимостью, являются такие:

  1. Статья 139 о неприкосновенности жилья.
  2. Статья 209 о праве собственности.
  3. Статья 40 о праве на жилье.

Вопросы — ответы
Безопасно ли вносить предоплату?
— Предоплата — всегда риск. Чтобы его уменьшить, следует узнать, кто прописан в квартире раньше и сейчас, кто является прямым собственником жилья, есть ли ограничения прав на недвижимость.
Когда точно не следует покупать квартиру?
— Постоянные перепродажи квартиры, сомнительное поведение или состояние продавца, наличие ограничений на жилье или серьезных технических дефектов вроде плесени, неблагополучные соседи — все это заставляет усомниться в правильности выбора.
Как распознать фальшивое объявление о продаже недвижимости?
— Цена такой квартиры существенно ниже, чем стоимость жилплощади в данном районе, можно встретить наличие одинаковой рекламы о разных квартирах, агент просит оплату вперед до оформления соответствующей документации.

Дорогие читатели! Обязательно ознакомьтесь с юридической практикой решения вопроса:
Покупка квартиры На что нужно обратить внимание

Пожалуйста каие документы проверить и на что обратить внимание при покупке жилья у застройщика

учредительные документы Это устав фирмы, свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц — свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, а также проверьте документы уполномоченного представителя фирмы, который имеет право вести переговоры, а также заключать договоры от лица руководителя фирмы.
лицензия, которая дает право на застройку. Обратите внимание на срок ее действия, а также указание на право строительства соответствующих продаваемым по высоте сооружений.
разрешение на строительство. При этом важно обращать внимание на конечные сроки разрешения. Бывает так, что иногда компания проводит застройку по нескольким сразу объектам, но разрешения именно на тот дом, в котором находится Ваша квартира, у него не оказывается. Все это в будущем могут обратить против Вас.
Наиболее распространен договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Здесь уже большая доля вероятности возможного обмана, так этот договор не предусматривает государственной регистрации, и указывает на то, что застройщик не хочет брать на себя лишние обязательства о предоставлении нужных документов.
Третий вид договоров приобретения квартиры от застройщика вызывает наибольшие сомнения, так как не урегулирован соответствующими законами. Это договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Суть договора заключается в том, что Вам предлагают вступить в кооператив, который приобретает для Вас квартиру. Вы должны в свою очередь внести пай. Но будьте осторожны, все условия такого договора прописаны в уставе кооператива, поэтому перед тем, как подписать его, посоветуйтесь с опытным юристом, так как этот вид договора выглядит сомнительным уже в момент его подписания.
Часто встречается еще такой вид договора приобретения квартиры от застройщика, когда приобретают квартиры через жилищно-строительные кооперативы. Его сущность заключается в том, что Вы вступаете в кооператив, регулярно оплачивает членские взносы, а также паи, которые в общей сумме составляют стоимость будущей квартиры. После получения членских взносов, компания начинает строительство. Очень удобная схема, однако, здесь также существует риск остаться без квартиры и уплаченных денег. Проверяйте не только разрешительные документы и лицензии компании, а также внимательно изучите пункт, касающийся возможности общих собраний, на которых распределяется жилье.
проверьте также право застройщика на земельный участок, и обратите внимание на целевое назначение земли, т.е. в соответствующей графе должно быть указанно: «для строительства жилого дома по адресу…». Проверьте предназначение земли для строительства, ведь если дом будет построен на землях сельхозназначения, тогда Вы долго не сможете заселиться в свою квартиру. Удостоверьтесь в законности получения права собственности на землю застройщиком. Факт участия в торгах должен быть указан в самой преамбуле договора. Иначе могут в будущем возникнуть споры, что так же повлияет на сроки Вашего заселения. Если же строительство ведется при участии органов власти, то оно является публичным инвестиционным проектом. Убедитесь, что Ваша компания-застройщик имеет договор с властями, иначе квартира может быть продана без Вашего участия.

На что следует обратить внимание при приобретении квартиры по переуступке, чтобы минимизировать риски покупателя

РУководствуйтесь ст. 382 ГК РФ. Обратите внимание на документы, которые есть у продавца и на факт регистрации долевки. Кроме этого должна быть справка или расписка, подтверждающая полную оплату по договору.
Самое главное это полная оплата предыдущего дольщика за в квартиру — наличие подлинных документов об оплате кассовый чек, квитанция к приходному ордеру, подписи и печать на квитанции. Регистрация переуступки в Росреестре обязательна.

Риски при покупке

Какие есть риски при покупке квартиры, которая досталась собственнику (продавцу) по дарственной? Даритель умер два года назад. У собственника есть старший брат, который не указан в дарственной. Нужно ли брать с него расписку о том, что он не претендует на собственность сестры (продавца)?
Могут ли быть какие то риски при покупке квартиры в следующем случае. Собственник квартиры во вторичном рынке один, но есть прописанные члены семьи, жена, дочь инвалид и ее несовершеннолетние дети.
Могут ли возникнуть какие то проблемы если они не захотят выписаться после сделки, до сделки выписываться отказываются.

Нежилое помещение в МКД в собственности, раньше была Арка, есть у меня риски при покупке такой собственности и какие документы должен предоставить собственник, подтверждающие правомерность подключения к теплу и воде?

Договоры с ресурсоснабжающей организацией. Риски есть всегда, но если право собственности продавца зарегистрировано, то сделку формально можно заключать. С Уважением, Адвокат — Степанов Вадим Игоревич.

Скажите пожалуйста какие могут возникнуть риски при покупке гаража, который находится в собственности одного владельца, а земля под ним другого?

Вам нужно понимать на каком праве находиться участок, если участок не принадлежит продавцу гаража, то покупать гараж рискованно.
Просто-напросто, Росреестр такую сделку не зарегистрирует в связи с тем, что существует единство судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества (ЗК РФ, Закон о госрегистрации недвижимости № 218-Ф). Переход права будет в отношении объекта возможен лишь вместе с земельным участком. Пусть продавец гаража урегулирует вопросы с собственником земли, зарегистрирует право на з/у за собой, а затем — можно покупать.
Вы уверены в том, что собственники разные? По общему правилу, закрепленному п.4 ст. 35 Земельного кодекса РФ Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Хотя, законодательно и установлены некоторые исключения из данного правила, но они редки. Дополню также, что п. 4 ст. 35 Земельного кодекса устанавливает, что Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Уточните, точно ли у данных объектов недвижимости разные собственники. Например, можете заказать выписку из ЕГРН в ближайшем Многофункциональном центре.
Какие риски для покупателя возможны при при покупке в ипотеку квартиры с долями 2 х детей? Какие действия требовать от продавца до совершения сделки, например, снять с регистрационного учета детей до заключения договора купли продажи? Какие пункты предусмотреть в договоре купли-продажи?
Ирина, Во-первых, если несовершеннолетним принадлежат доли в квартире, то необходимо иметь согласие органа опеки на совершении сделки. Снятся всем зарегистрированным можно как до следки так и после сделки прописав данное условие в самом договоре.
Для покупателя риск в том, что если продавец расторгнет договор, то у него останется квартира и сумма, на которую Вы уменьшили цену договора.
Пжл, какие возможны риски при покупке квартиры, которая ранее перешла в собственность продавца по договору мены. Договор мены заключается перед продажей квартиры, т.е. на текущий момент у квартиры два собственника. Они между собой заключают договор мены, а я в последствии покупаю эту квартиру у одного собственника.
Если собственность продавца была надлежащим образом зарегистрирована — никаких дополнительных по сравнению с иными квартирами, имеющими одного собственника.
Какие риски существуют при покупке квартиры по договору уступки по 214 фз? Как обезопасить себя от того, что продавец уже продал квартиру кому-то и в этот же момент продает еще и мне? ВЕДЬ СЕЙЧАС, вроде бы, ДДУ НЕ СДАЮТ В РОСРЕЕСТР И ОТМЕТОК НЕ СТАВЯТ?
Единственный способ — отказаться от покупки квартиры по уступке. Тем более, что с 1 июля 2020 года долевое участие запрещено.

Какие существуют нюансы — возможные риски при покупке гаража, который построен, отделан, находится в эксплуатации и охраняется, по переуступке договора строительства?

При покупке квартиры продавец хочет в договоре указать только кадастровую стоимость какие есть риски для покупателя разница в сумме приличная.
Риск один — признание такой сделки судом недействительной. Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Таким образом, при признании сделки купли-продажи квартиры судом недействительной Вы вернете продавцу квартиру, а продавец вернет Вам только ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи этой квартиры, и ни рублем больше. Такие дела.
Риски у вас большие, если сделка будет аннулирована по причине признания ее недействительной, то вы получите сумму которая указана в договоре, если она существенно отличается от реальной. Вам выгодней в договоре указать реальную стоимость квартиру.
Риски при покупке любого имущества есть. Что касается недвижимости, то тут главное отсутствие обременений. Данную информацию можно получить через МФЦ или Росреестр.
Если доля не выделена в натуре, вы просто можете столкнутся с тем что н сможете там проживать. Если у вас выделена конкретная комната и определены условия пользования общим имущестов, есть свой выход. То проблем не должно быть.
Какие риски могут быть при покупке участка в СНТ? Продавец женщина, которая унаследовала участок после смерти мужа, являясь единственным собственником. Владеет менее 3 лет. В договоре купли-продажи указана сумма в 70 процентов от кадастровой стоимости. Прошу ответить. Спасибо.
Нужно смотреть, стоит ли он на кадастровом учете, смотреть основания постановки, совпадают ли границы участка с кадастровой картой. Нюансы есть! Цену в договоре можно ставить любую! Нужно еще заказать и посмотреть выписку из ЕГРН.
По ксерококопии ПТС органы ГИБДД откажут Вам в постановке авто на учет Любой собственник просто на основании ст 304 ГК РФ истребует этот авто у Вас.
«. Подскажите, пожалуйста, мои риски при покупке автомобиля по КОПИИ ПТС. » — все очень просто: рискуете потерять деньги и не получить автомобиль или получите, а затем его у вас изымут.
Как мне уменьшить риски при покупке авто, на случай юридических ограничений. Достаточно ли зайти на сайт Приставов и убедиться, что у владельца авто нет долгов.
Приставы не регулярно обновляют базу данных. И обременение снимает только Москва, а обременяет вся Россия Проверьте угон по базе ГИБДД.

Мои риски при покупке участка в СНТ (зарегистрирован), на котором стоит незарегистрированный дом, какие могут у меня быть проблемы после покупки. Как проводится сделка в этом случае, у нотариуса?

В таком случае вы покупаете только участок. Можно обговрить еще строения дополнительно. В СНТ дом вообще не обязательно регистрировать так как земля предназначена для садоводства и огородничества а не для строительства дома.
Риски ровно такие же как и при обычной покупке. Главное, чтобы у Вас был зарегистрирован переход права по договору в Росреестре. Деньги будете оплачивать частями в сроки, указанные в договоре.
Наличие зарегистрированного брака на тот момент. Проверить всех зарегистрирован ных по месту жительства тогда и сейчас. Когда выдана справка о полной выплате пая, кем. Когда регистрация права имела место.
Если квартира принадлежит на праве собственности и данное право зарегистрировано в Росреестре, то специфических рисков никаких. Для того чтобы в целом обезопасить сделку, лучше заказать юридическое сопровождение сделки. С Уважением, Адвокат по г. Москва и Московской области— Степанов Вадим Игоревич.
Если право собственности надлежащим образом уже зарегистрировано, то как раз риски покупки такой квартиры минимальны. Обратить внимание стоит на поквартирную карточку, нет ли там с лиц, которые имеют право пожизненного проживания в данной квартире.
Александрович, минимальные риски когда застройщик и заказчик одно лицо, посмотрите документацию, кто заказчик строительства, если заказчик иное лицо, посмотрите документы на основании которых застройщик получил квартиры которые реализует, свяжитесь с заказчиком и уточните действительно ли застройщику переданы права на реализуемые им квартиры (конкретно укажите квартиру которую хотите приобрести). приобрести можно по разным договорам, оптимально купля-продажа. Рекомендую во всех случаях приобретения воспользоваться услугами юриста для анализа договоров и иных документов.
Риски могут быть всегда, даже там, где вы их не ожидали. Для того, чтобы проверить чистоту сделки, составить договор, вам лучше обратиться к юристам, они помогут в решении вопроса.
Юридически Вы покупаете строение (нежилое помещение), поэтому в нем нельзя будет зарегистрироваться по месту жительства, но фактически проживать можно.
Риски при покупке любой квартиры, очень высокие, независимо от того в чьей собственности она находится. И потому, не владея темой, лучше самостоятельно ничего не делать, а заключить соглашение с юристом/адвокатом, чтобы свести эти риски к минимуму. Не путать с маклером/риелтором. У них задачи совсем другие, и очень далекие от заботы о Ваших интересах.
Точно такие же как при приобретении квартиры у любого лица. Проверяйте квартиру на чистоту сделки. Если все нормально — то приобретайте.
Такие же риски, как и при покупке недвижимости у российского гражданина. Обратитесь к юристу/адвокату, который проверит юридическую чистоту сделки.
Скажите есть ли риск при покупке квартиры, которая была приобретена с использованием материнского капитала? Смущает то,что доля детям была оформлена через договор дарения. могут ли они потом оспорить эту сделку?
При сделках с недвижимостью риск есть всегда! И не верьте громогласным заявлениям риелторов о «чистоте» той или иной квартиры, или того или иного домика за городом. Вопрос может быть лишь в большем или меньшем риске. Если «вторичка» была хотя бы частично в собственности кого-то из несовершеннолетних, а потом была тем или иным образом отчуждена, то это — дополнительный риск. И не так важно, была там купля-продажа или дарение. Спокойно можно будет вздохнуть только тогда, когда бывшим несовершеннолетним исполнится 21 год, то есть пройдет три года после их совершеннолетия. Мыслите в правильном направлении. Решать Вам.
Лучше с такой квартирой не связываться. Однако есть вариант — если продавец оплатит весь свой кредит вместе с процентами и неустойками и снимет залог, только тогда можно рассмотреть вариант с покупкой. В противном случае кредитные обязательства перейдут к Вам.
Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с изменениями и дополнениями) Нужно сначала проверить выписку из ЕГРП для определения рисков. Вы какие действия предпринимали?

Как безопасно купить квартиру — на что обратить внимание

Первое, что необходимо сделать, покупая недвижимость, — очень внимательно осмотреть квартиру. Проверить трубы канализации, полы, стены. Желательно пригласить строительного эксперта, который сделает профессиональный вывод о состоянии квартиры.
Очень часто граждане хотят расторгнуть договор купли-продажи в связи с тем, что квартира оказалась не того качества, на которое они рассчитывали.
Обращаться в суд с таким требованием очень рискованно, так как непросто доказать, что продавец намеренно скрыл дефекты недвижимости, которые существенно бы повлияли на намерение покупателя приобрести ее.
Естественно документ, подтверждающий право собственности должен быть в порядке.