Отмена долевого строительства и его последствия: изменения в федеральном законе 214-ФЗ с 1 января

Новые законы

В «переходный период» с 2016 по 2020 год продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика, с 2020-го продажа квартир в строящихся домах будет запрещена, а с рынка могут уйти небольшие страховые компании. В правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость. Сколько будет стоить страхование, сейчас тоже неизвестно, зато известно, кто за это заплатит. Так ли это на самом деле и какие последствия ждут рынок жилой недвижимости?

Долевое строительство жилья отменят с 2020 года

Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и высокорисковый способ приобретения жилья. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег.
Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства (согласно данным Росреестра, только за 9 месяцев 2014 года зарегистрировано 560 тыс. ДДУ, в январе — сентябре 2013 года — 392 тыс. ДДУ), позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Возможно, более рационально было бы сохранить долевое строительство, усилив надзор за целевым использованием средств дольщиков и ходом строительства? Отмена долевого строительства не устранит проблему недобросовестных застройщиков, получающих средства граждан по «вексельным схемам» и т.п. сомнительным конструкциям. К возможным негативным последствиям отмены долевого строительства относятся: удорожание строек, вытеснение с рынка небольших и средних застройщиков. Единственный очевидный выгодоприобретатель от предлагаемых изменений — крупные банки, которые от новых правил смогут получить дополнительную ликвидность.

Заверения о сохранении цен на квартиры на существующем уровне, к сожалению, ничем не подкреплены

Во-первых, если финансирование строительства будет полностью заемным, а свои средства инвесторы вкладывают очень редко, то это автоматически повысит стоимость квадратного метра. Простая арифметика — чем больше вложено в проект кредитных средств, чем дольше на них начисляются проценты, тем выше будет стоимость жилья. Во-вторых, отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, работающих только по ДДУ. Это, в свою очередь, уменьшит конкуренцию на рынке, как следствие — повысит цены на квадратные метры. В-третьих, кредитное финансирование через банки усложнит сам процесс строительства жилья, и застройщики вынуждены будут перезакладываться на издержки, связанные с получением заемных средств и ведением отчетности, что также скажется на стоимости конечного продукта. В-четвертых, увеличивается экспозиция продаваемых квартир. При отмене долевого строительства продажи будут только после ввода дома в эксплуатацию. В итоге, по предварительным подсчетам, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15-20% по сравнению с текущими показателями. При этом гражданам следует понимать, что исчезнет само понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства. Стоимость квартир будет соответствовать рыночным ценам готового продукта и расти только в пределах инфляции.
В период экономического спада рынок жилой недвижимости устоял во многом благодаря грамотной программе льготного ипотечного кредитования. В очередной раз удивляет инициатива «все запретить», вместо того чтобы продумать и усовершенствовать уже имеющиеся законы и нормы в сфере строительства и надзора по привлечению средств граждан.
Дополнительным испытанием для застройщиков станет ужесточение требований к страховым организациям. 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон N 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вносит изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ. С 1 октября 2015 года в Законе N 214-ФЗ появятся новые требования к страховым компаниям. В частности, увеличение количества собственных средств с 400 млн руб. до 1 млрд, а также отсутствие предписаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Ранее было достаточно соблюдения требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев.

Закон защищает от недобросовестных страховщиков

На сайте ЦБ РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона N 214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.
Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение 15 дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией. Существенно сократится количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика. Но изменения никак не регулируют, что делать застройщику с ранее застрахованными квартирами, если страховая компания перестает соответствовать указанным требованиям. Застраховать заново? Еще одна статья расходов по уже реализуемым проектам?
По оценкам «Российской газеты», это приведет к удорожанию страхования более чем на 15%. В целом эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но мы знаем, кто заплатит за удорожание. Увеличение стоимости страхования может дать прирост стоимости квартир до 1-2%. В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%.

1 июля 2018 года вступают в силу изменения в закон 214-ФЗ

Так, например, ужесточаются требования к застройщикам по объектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года.
Застройщик может быть только хозяйственным обществом с опытом работы на рынке строительства многоквартирных домов (в качестве застройщика, тех.заказчика или генподрядчика) не менее 3-х лет. При этом обязательно наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв.м многоквартирных домов.
В наименовании компании должны быть слова «специализированный застройщик». Даже при малоэтажном строительстве становится обязательной экспертиза проектной документации.

  • Добавляется ограничительное условие: «один застройщик – одно разрешение на строительство». Застройщик вправе привлекать денежные средства граждан только по одному разрешению на строительство.
  • Изменяются требования и к финансовой устойчивости застройщика при привлечении средств граждан. Отменяется требование о величине уставного капитала. При этом собственные средств застройщика, должны составлять не менее чем 10% от планируемой стоимости проекта.
  • Устанавливается требование о минимальном остатке денежных средств на счете уполномоченного банка на дату направления проектной декларации, который должен составлять 10% от проектной стоимости строительства.
  • Застройщик не сможет осуществлять иную деятельность, не связанную с привлечением денежных средств дольщиков и строительством соответствующего объекта.
  • Застройщик не может привлекать кредиты и займы за исключением целевых. Он также не может предоставлять займы и ссуды, выпускать облигации и иные ценные бумаги, кроме акций, а также приобретать ценные бумаги.
  • Обязательства застройщика, не связанные со строительством многоквартирного дома, не должны превышать 1% от проектной стоимости строительства на дату направления проектной декларации в уполномоченный орган.
  • Застройщик не может обеспечивать исполнения обязательств третьих лиц, а также использовать свое имущество для обеспечения обязательств перед третьими лицами, не связанными со строительством, осуществляемым застройщиком.
  • Застройщик не может участвовать или создавать коммерческие и некоммерческие организации, совершать сделки, не связанные с осуществлением долевого строительства.

С 1 июля 2018 года изменяются требования к органам управления застройщика и его участниками.

Руководитель, главный бухгалтер и иные физические лица органов управления застройщика не должны иметь отдельные виды судимости или не истекшего срока дисквалификации, быть ранее (менее трех лет назад) привлеченными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица, быть несостоятельными (банкротами). Те же требования относятся к бенефициарам застройщика.
Вводится надзор уполномоченного банка. По каждому платежу будет осуществляться специальный банковский контроль (проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.). В случае установленных несоответствий банк обязан сообщить в надзорный орган.

Уполномоченный банк должен будет соответствовать критериям, установленным Правительством РФ

Застройщик обязан открыть счет только в уполномоченном банке, при этом он вправе иметь только один расчетный счет, через который будут осуществляться все расчеты по ведению строительства. Застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик должны иметь счета в одном уполномоченном банке.

  • Изменился способ обеспечения обязательств застройщика перед дольщиками — теперь это «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства».

Вместо поручительства банка или страхования гражданской ответственности застройщик обязан осуществлять отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от стоимости договора долевого участия до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (ч. 4 ст. 3, ст. 23.2 ч. 1 ст. 10 Закона 218-ФЗ). Нормы о Фонде защиты прав граждан – участников долевого строительства действуют уже с осени 2017 года.

Повышаются требования и к информационной открытости застройщика

На своем официальном сайте застройщик обязан будет размещать в полном объеме промежуточную бухгалтерскую отчетность в срок не позднее 5-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного периода, годовую бухгалтерскую отечность и аудиторское заключение в срок не позднее 120-ти календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Эту же информацию застройщик будет обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, такая обязанность возникает с 1 января 2018 года.

  • В проектной декларации застройщик будет обязан указывать информацию и о соответствии требованиям закона определенных физических лиц органов управления компанией.
  • Вводятся дополнительные ограничения на использование средств дольщиков по объектам, разрешение на которые получены после 01.07. 2018 года.
  • Расходы на содержание застройщика не могут превысить 10 % от проектной стоимости строительства.
  • Совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30 % от проектной стоимости строительства.
  • В части организации учета застройщик обязан будет обеспечить ведение учета денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, отдельно в отношении каждого многоквартирного дома.

Отмена долевого строительства в 2018 году: мифы и реальность

Эксперты «М16-Недвижимость» подготовили подробный материал об отмене долевого строительства в России.
Рассказываем, какие изменения произойдут в законодательстве и на рынке с 1 июля 2018 года, какие последствия будет иметь отказ от использования средств дольщиков и когда же в России окончательно запретят долевую стройку.

Ликвидация долевого строительства в России

На текущий момент порядка 80% всего жилья продается на условиях долевого участия, которое, в свою очередь, регулируется 214-ФЗ. Увы, законодательное регулирование сферы, на которое в свое время возлагали большие надежды, особых плодов не дало. И по состоянию на конец 2017 года число официально признанных обманутых дольщиков в стране составило 86 тысяч.
Если же считать и тех, кто покупал строящуюся квартиру без заключения ДДУ, с использованием других схем, то цифра колеблется в пределах двух миллионов!

Число официально признанных обманутых дольщиков составляет 86 тысяч, неофициально в стране около 2 млн людей, пострадавших от действий застройщиков

Очевидно, что проблема дольщиков, пострадавших от действий строительных компаний, стоит остро, а решение ее требует от правительства решительных и жестких мер. Именно такой мерой и должна стать отмена долевки.
Что будет вместо долевого строительства. Фактически застройщикам запретят привлекать к своим работам средства граждан-дольщиков. Вместо этого компаниям придется либо обходиться собственными средствами (а это реально разве что для госкомпаний), либо кредитоваться. С банками ситуация уже согласована и проработана.
При этом за гражданами сохраняется право приобретать недостроенное жилье. Только теперь оплаченные средства будут храниться на специальных эскроу-счетах, доступ к которым у девелоперов появится только после сдачи дома.

Если застройщик не выполнил обязательства, покупатели просто возвращают свои средства, благо, они не потрачены, а терпеливо дожидаются, оставаясь на эскроу-счетах.

Кстати, в правительстве хотят в целом изменить подход к реализации новостроек. Власти не исключают того, что через несколько лет на продажу недостроенного жилья в принципе наложат запрет. Впрочем, пока это законодательно нигде не закреплено.

Мнение президента

Сильнее всех на отмене долевки настаивал президент. Именно он инициировал разработку альтернативной системы, которая позволила бы строить новое жилье без использования покупательских средств.
Президент РФ Владимир Путин назвал долевое строительство нецивилизованной системой. В начале этого месяца В. Путин крайне критично прокомментировал долевое строительство, назвав схему нецивилизованной, а регулирование – невнятным.

Закон об отмене долевого строительства

Как такового отдельного закона не будет. Вместо этого все изменения будут закреплены в 214-ФЗ. Первые нововведения заработают уже в этом году. В полную силу реформа вступит только в 2019 году. Этого времени, как ожидают в правительстве, застройщикам должно хватить на переориентацию и подготовку к работе в новых условиях.

Новое в долевом строительстве с 2018 года

Ожидать полной отмены долевки в текущем году – рано. Однако рынок все равно ждут существенные изменения. Главное – ужесточаются требования к девелоперам. Отныне к строительству жилья будут допускаться только компании, за спиной которых не менее 3 лет работы именно по жилищному направлению.
С 1 июля 2018 года застройщики начнут получать разрешения на строительство только после полной реализации предыдущих проектов. Кроме того, на счету компании должно быть не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Эту сумму, кстати, заморозят.
После 1 июля застройщики смогут получать только одно разрешение на строительство. И до полного исполнения обязательств по текущему проекту о новом разрешении можно даже не мечтать. Одновременно ужесточается экспертиза проектной документации.

Когда в РФ отменят долевое строительство

На первых порах у застройщиков сохранится право самостоятельно выбирать формат строительства – долевое или с проектным финансированием. Однако уже с 1 июля 2019 года такой возможности не будет – долевое строительство полностью отменят.
За год компании должны подготовиться к переходу на другую форму финансирования и наладить рабочие процессы в соответствии с новыми требованиями.

Чем обернется запрет долевого строительства?

Безусловно, столь масштабные поправки оставят заметный след на рынке жилой недвижимости, а последствия – как позитивные, так и негативные – ощутят и девелоперы, и покупатели.
Безопасность покупателей. Это главная причина, по которой долевое строительство должно кануть в лету. Однако насколько эффективной окажется новая мера?
Благодаря эскроу-счетам, на которых будут храниться деньги, переданные за квартиру, финансы покупателей действительно окажутся в безопасности. И если застройщик не выполнит свои обязательства, клиенты просто получат назад свои деньги.
Новый порядок защитит деньги дольщиков, но от долгостроя не спасет, yо на своевременную достройку домов это никак не повлияет. Кто-то может сказать «вернули деньги – и ладно, новую квартиру можно взять», но это не вполне корректно.

Представьте, что квартиру вы купили за 3 миллиона рублей, а через два года застройщик взял и обанкротился. Деньги-то вы получили назад, вот только теперь такая квартира стоит уже 4 миллиона. А перспектива въехать в собственное жилье снова отодвигается на неопределенный срок.

Цены на жилье

Квартиры будут дорожать, это факт. Вырастет сама себестоимость объектов, ведь в нее теперь будут вкладываться расходы на кредитное обслуживание. Застройщики постараются, насколько это возможно, разделить кредитное бремя с покупателями, поэтому квартиры будут стабильно дорожать. По оценкам экспертов «М16-Недвижимость», рост цен составит от 15 до 30%.
С другой стороны, девелоперы останутся ограничены покупательской способностью, которая не повышается уже продолжительное время (в обозримом будущем причин для ее роста также нет).

Участники рынка

Когда реформа сферы закончится, количество застройщиков заметно сократится. Причем рынок избавится не только от недобросовестных игроков, но и просто от некрупных компаний. Добросовестные девелоперы, не имеющие в своем активе достаточного объема денежных средств, будут вынуждены покинуть рынок.
Рынок избавится от недобросовестных застройщиков, некрупные компании также будут вынуждены уйти.
Часть компаний уже сейчас переориентируется на генподряд. Основная причина – неопределенность положения, вызванная изменением законодательства. Среди таких компаний, к примеру, один из старейших петербургских застройщиков – «47 Трест».
Хотя потери Санкт-Петербурга и Москвы окажутся не сильно заметными благодаря работающим здесь лидерам рынка, в целом Россия утратит значительную долю строительных компаний, в том числе и добросовестных.
Темпы строительства. Принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство» пугает девелоперов не меньше, чем перспектива оформлять кредит на строительство.
Компании опасаются, что сроки реализации жилых комплексов существенно увеличатся, ведь теперь на каждое здание придется получать отдельную разрешительную документацию. В том числе на строения социальной или инженерной инфраструктуры.
То есть о параллельном строительстве домов и детсадов придется забыть. То же самое касается отдельных котельных, трансформаторных подстанций и т. д. Для проектов КОТ это будет особенно ощутимо. А первым жильцам придется привыкать к атмосфере вечной стройки.

Что будет с обманутыми дольщиками?

Для тех, кто уже пострадал от действий застройщиков, ничего не изменится. Вернее, их проблемы будут решаться в текущем порядке.
А что сейчас? Пока изменения не вступили в силу, застройщики стараются получить как можно больше разрешений и быстрее вывести объекты на рынок. Продажа объектов, выведенных на рынок до 1 июля, будет вестись по текущим правилам и последующая отмена долевого строительства на это никак не повлияет.
В ближайший год объем рынка будет формироваться в основном за счет выведенного сейчас предложения, цены будут конкурентные, подорожание – умеренным.


Краткая справка по теме статьи:


Долевое строительство: изменения с 2019 года

В 2019 году заканчивается эпоха долевого строительства, в том виде в котором оно просуществовало без малого 15 лет. По настоятельной инициативе президента Правительство совместно с Центральным банком РФ разработали план постепенного отказа от ДДУ. Соответствующие поправки были внесены в ныне действующий закон №214-ФЗ, регламентирующий долевое строительство. Возможность приобрести жилье по договору долевого участия все же останется, но формат сделки будет кардинально изменен.
С момента принятия закона о долевом строительстве больше половины всего жилья продавалось именно по ДДУ. Поэтому столь радикальные перемены несомненно отразятся на общем состоянии рынка российской недвижимости. Последствия перехода к новой форме долевки, коснутся как продавцов, так и желающих приобрести квадратные метры. Из положительных моментов реформирования эксперты выделяют следующие:
Согласно очередному этапу постепенного перехода от долевого финансирования строительства к проектному финансированию и кредитованию застройщиков с 01 июля 2018 года начинают действовать новые правила в сфере долевого строительства, введение которых является следующим шагом в процессе отмены долевого строительства в России, который реализуется правительством РФ.
Однако, в отличие от чистой спекуляции, при введении новой схемы финансирования, останется покупка недвижимости для сдачи в аренду. Но при этом виде инвестирования рентабельность, скорее всего, уменьшиться, т.к. жилье будет постепенно дорожать, а цены на аренду не будут расти из-за насыщенности предложения на этом рынке. Поэтому, если раньше квартира при сдаче аренду окупалась за 10-15 лет, то теперь окупаемость такого бизнеса будет в 2-3 раза ниже и начнет приближаться к уровню окупаемости в развитых странах.
В настоящее время действует новая редакция закона, которая была принята в 2016 году. Этот закон действует уже 15 лет. За это время многое поменялось, вносились различные поправки. Также закон имеет комментарий. Необходимо отметить, что комментарий постатейный.
Компенсационный фонд создается для того, чтобы дольщики направляли туда свои взносы. Они будут обязательными. Эти средства будут покрывать убытки в том случае, если строители не смогут справиться со своими обязанностями.
Изменения в законодательстве направлены на то, чтобы защитить права дольщиков, поэтому требования к застройщикам стали значительно жестче. Перечислим основные поправки к 214-ФЗ, которые начинают действовать с 1 июля 2018 года:
Итак, последствием запрета на долевое строительство станет рост цен на новое жилье. Покупателям нужно готовиться к тому, что квартиры в новостройках подорожают.
Пока изменения закона проходят стадию обкатки и налаживаются механизмы их реализации, чиновники дают застройщикам некоторые послабления. Но уже с 2019 года нововведения заработают в полную силу. Что же изменилось в сфере долевого строительства, и как это повлияет на текущее положение дел на рынке недвижимости?
Перечисленные изменения в законодательстве, бесспорно, улучшат положение покупателей не построенного жилья, но для них возможны и негативные последствия нововведений.