На что обратить внимание при покупке дома с земельным участком: проверка документов, подводные камни

Законодательство

Приобретение загородной недвижимости всегда имеет высокий риск, поскольку в сделке участвуют большие деньги. Чтобы не потерять свои законные средства, следует тщательно проверить все документы на дом, на землю, на хозяйственные постройки. Для уверенности в правильности своих действий можно навести справки о продавце и выяснить, какие ещё сделки проводились с конкретной недвижимостью.

Документы, которые помогут избежать ошибок при покупке дома

Перечень документов при покупке частного дома зависит от типа недвижимости и от её истории (например, дом был построен, куплен или подарен). В первую очередь следует убедиться в наличии всех необходимых бумаг, а затем убедиться в их подлинности. Основной перечень документов, которые помогут вам не ошибиться при покупке недвижимости с участком:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок и свидетельство о праве собственности на дом;
  • В договоре купли-продажи должны быть прописаны и дом, и земля. Если у вас в договоре прописано что-то одно, то соответственно, должно быть два договора купли-продажи на дом и на участок;
  • В идеале на каждую постройку (гараж, баня и т. д.) должен быть отдельный договор купли-продажи, но это правило редко кто соблюдает. По закону баня и гараж являются отдельным объектом недвижимости и на них должны быть отдельные свидетельства и выписки, соответственно, каждому из них должны быть присвоены кадастровые номера. Если отдельных договоров нет, то они должны быть включены в общий договор купли-продажи;
  • Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство и т. п.);
  • Кадастровый паспорт постройки и приусадебного участка;
  • Технический паспорт домовладения;
  • Домовая книга или справка формы №9 из жилищной компании, где указаны все, кто прописан или зарегистрирован по данному адресу;
  • Договора на подключение к коммуникациям (если они есть) и квитанции об оплате за использование коммуникаций.

Какие подводные камни могут ожидать при покупке частного дома

Предположим, что все документы на дом и землю у продавца имеются. На что обратить особое внимание и где проверить подлинность?
В первую очередь следует убедиться, что все представленные документы соответствуют именно тому земельному участку, который вы решили купить. Проверить этот факт можно в Управлении земельных ресурсов.
Некоторые агентства составляют один договор сразу и на дом, и на землю. Но бывают случаи, когда, например, дом купили, а земля находится в аренде. Тогда новый собственник выкупает землю у города. В этом случае оформляется два договора.
Не лишним будет проверить, нет ли у продавца межевых споров с соседями. С помощью обычной рулетки высчитайте площадь земельного участка и сравните его с площадью в документе. Если обнаружите большую разницу, то лучше откажитесь от сделки. Бывает, что участок, на котором стоит дом, не межеван, тогда его следует отмежевать. Если покупатель заинтересован в приобретении дома, то он может сам заплатить за межевание и купить дом с новыми межевыми параметрами.
Покупая частный дом по доверенности, убедитесь в подлинности подписи. Обратитесь за этим к нотариусу, а ещё лучше разыщите хозяина дома и выясните, продаёт ли он дом и согласен ли он на совершение сделки.
Иногда на дом или на участок накладывается обременение. Из выписки ЕГРН или от нотариуса, который участвует в сделке, вы можете узнать, не находится ли недвижимость под арестом или залогом.
Сделка с покупкой жилого дома или участка может быть оспорена, если суд признает продавца недееспособным. Справки от психиатра и нарколога на его имя помогут вам избежать этой ситуации.
Изучите документы на инженерные системы и схемы разводки коммуникаций. Вы должны иметь чёткое представление о том, где в доме проложена электрическая проводка, а где сантехнические трубы. У продавца должны быть документы на подключение коммуникаций. Если их нет, возможно, что подключение к центральным сетям незаконно.
Посмотрите историю предыдущих сделок для конкретного дома. В архиве БТИ хранятся все документы о сделках купли-продажи и государственной регистрации до 1998 года. Если хоть одна из них окажется недействительной, все остальные также будут незаконными.
Незаконные перепланировки и различные постройки, возведённые на участке без согласия компетентных органов, могут в дальнейшем доставить вам массу неприятностей. Поэтому внимательно изучите технический паспорт БТИ и лично убедитесь, что баня или гараж на участке построены с соблюдением закона. Получить справку из БТИ можно о недвижимости, права на которую были зарегистрированы до 31 января 1998 года. Если нужна информация за последующие годы, то она будет отражена в выписке ЕГРН.

Проверка покупаемого участка и дома выпиской из ЕГРН

Для того чтобы сэкономить время и силы на проверку документов, сами закажите выписку ЕГРН в Росреестре онлайн. Теперь есть возможность получить готовый документ в электронном виде, обычно его присылают в течение 2-3 дней. Справки ЕГРН должно быть две: на дом и на участок. А если собственников несколько, то на каждого из них нужна отдельная выписка.


Узнайте, кому принадлежит участок или дом в три шага:



Сводная электронная база ЕГРН содержит сведения из государственного кадастра и данные о правах на собственность с обременениями. Раньше для получения этой информации потребовалось бы два документа (выписки из ГКН и ЕГРП), соответственно и госпошлину пришлось бы заплатить два раза. Сегодня все сведения вы можете получить, не выходя из дома.
Заказав выписку ЕГРН онлайн Вы можете посмотреть данные об объекте недвижимости и о земле с параметрами и кадастровыми номерами (стоимость, дату, номер собственника, ограничения). Например, продавец предоставил вам документ о том, что он является собственником конкретного дома или земли. Как проверить? Заказать выписку из ЕГРН — ввести кадастровый номер объекта и посмотреть действующего собственника. Если даты и номера совпадают, значит, собственник действующий и с ним можно совершать сделку.
Вопрос — ответ
Как правильно передать задаток продавцу?
При покупке частного дома с участком, задаток является некой гарантией серьёзных намерений между продавцом и покупателем. Но иногда сделка может не состояться по независящим от вас причинам. Чтобы не омрачить свою радость при покупке дома и не потерять законные средства, нужно правильно оформить передачу задатка продавцу. Одной расписки о получении денег недостаточно.
Необходимо составить соглашение о задатке, а ещё лучше — предварительный договор, который подробно описывает процедуру сделки и ответственность продавца и покупателя. В том случае если от сделки отказывается покупатель, то задаток ему не возвращается. Если от сделки отказывается продавец, то он возвращает покупателю деньги в двойном размере. Это установлено законом и указывается в договоре о задатке.
Мы перечислили далеко не все подводные камни, которые могут вам встретиться на пути покупки частного дома с участком. При оформлении некоторых видов имущества могут потребоваться другие документы и проверки. Будьте внимательны и осторожны, нанимайте только компетентных специалистов для проведения экспертизы и проверки документов. Тогда радость от покупки недвижимости останется с вами на долгие годы.

Дорогие читатели! Обязательно ознакомьтесь с юридической практикой решения вопроса:
Покупка дома с участком. На что обратить внимание

Какой пакет документов необходимо запросить у продавца при покупке недостроенного загородного дома

В вашем случае объект покупки называется «недострой или объект незавершенного строительства. Основным документом, позволяющим продать недостроенный дом является свидетельство о праве собственности на объект незавершенного строительства. Согласно ст. 219 и 130 ГК РФ, а также на основании ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 122-ФЗ от 21.07.97 г., право на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации.
Таким образом, только после прохождения государственной регистрации продавец будет иметь право реализовать (продать) недостроенный дом.
Кроме свидетельства о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства вам необходимо получить у продавца: описание объекта строительства и проектная документация разрешение на строительство (если назначение земли для ИЖС);
Если у объекта незавершенного строительства несколько собственников, то необходимо также получить подтверждение того, что остальные сособственники отказались от преимущественного права покупки недвижимости.
Если продавец женат/замужем и имущество было приобретено в период брака, то необходимо нотариальное согласие супруга/жены на продажу объекта.
Свидетельство оправе собственности на дом (незавершенку), документы на землю (свидетельство о праве собственности или договор аренды), согласие супруга (если в браке).Сделку региструируете в Росреестре, платите госпошлину, заполняете заявление.
Кадастровый паспорт земельного участка. Это подробная выписка всех сведений о земельном участке из Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Кадастровый паспорт, во-первых, поможет убедиться в том, что параметры участка в паспорте (площадь, геометрия и т. п.) соответствуют реальным (на местности). Во-вторых, в кадастровом паспорте есть отметка о том, что участок прошел процедуру межевания и имеет точно установленные границы. Покупать участки без точных границ не стоит.
Также с помощью кадастрового паспорта можно проверить, соответствует ли реальное расположение строения (строений) на земле тому, что отражено в документах. Желательно, чтобы никакого «самостроя в пределах участка вообще не было.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок. Помимо прочего, документ позволяет убедиться, что продаваемая земля находится именно в собственности, а не, скажем, в праве пожизненного наследуемого владения. А также в том, есть у продаваемого участка другие совладельцы или нет.
Правоустанавливающий документ, на основании которого зарегистрировано право собственности на землю. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, документы о предоставлении участка от местных властей и т. п. Необходимо хотя бы проверить то, что данный документ не подделан и оформлен в полном соответствии с требования закона.
Это позволит убедиться, что переход права собственности к нынешнему владельцу прошел без нарушений. К сожалению, как показывает практика, даже государственная регистрация права собственности не дает стопроцентных гарантий. Например, есть прецеденты госрегистрации прав на недвижимость на основании сфальсифицированных решений судов.
Выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) на земельный участок. Некоторые эксперты советуют будущим покупателям в любом случае заказывать такую выписку в Росреестре самостоятельно. Это позволит убедиться, что предоставленные вам документы о собственности не подделаны и не прекратили свое действие, а продавец – действительно владелец недвижимости. Заказать такую выписку достаточно просто в электронном виде через сайт Росреестра. Если сделать это невозможно, лучше самостоятельно обратиться в местный территориальный отдел ведомства.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом. Если дом или строение не зарегистрированы в установленном порядке, от приобретения лучше воздержаться. К тому же упрощенный порядок регистрации строений – «дачная амнистия – заканчивает свое действие уже в марте будущего года.
Выписка из ЕГРП на дом. Необходима по тем же основаниям, что и аналогичная выписка на земельный участок. Потенциальному покупателю лучше и эту выписку заказать самостоятельно.
Документы о подключении к коммуникациям. Если дом подключен к сетям электроснабжения, водопроводу, газопроводу, необходимо проверить соответствующие документы о подключении. Они позволят убедиться, что продавец подвел все коммуникации законно. Владелец продаваемого дома должен предоставить все договоры о подключении с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
В частности, с местными энергетиками («Договор о технологическом присоединении к сетям электроснабжения»), коммунальщиками («Договор водоснабжения»), газовиками («Договор о подключении к газораспределительным сетям»). Если таких договоров у продавца не окажется, стоит хотя бы выяснить нужную информацию у самих РСО. При необходимости, отправившись туда вместе с продавцом.
Существуют некоторые особенности при оформлении документов о подключении к коммуникациям, когда дом расположен в садовом товариществе (СНТ). В ряде случаев продавец может заключить договор о пользовании сетями СНТ с товариществом, в ряде случаев – быть членом товарищества, а договор с РСО заключен уже самим СНТ. В подобных ситуациях всю информацию стоит дополнительно уточнить у правления товарищества.
Домовая книга, выписка из домовой книги. Необходимо проверить домовую книгу, если продаваемый дом считается жилым. Проверка оригинала домовой книги позволит убедиться в том, что на момент продажи в доме нет зарегистрированных по месту жительства лиц.
Для большей подстраховки можно посетить вместе с продавцом местный отдел Федеральной миграционной службы (ФМС) и получить официальную выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных лиц. Если домовой книги нет как таковой или она утрачена, ФМС лучше посетить с продавцом в любом случае.

На что обратить при покупке участка

Земельный участок должен стоять на кадастром учете, иметь межевание, не иметь пересечения границ с соседними земельными участками, иметь адрес. Вид разрешенного использования, категория земли и целевое назначение должны быть теми, на которые вы рассчитываете. Например, если вы хотите построить жилой дом, то участок должны быть под «ИЖС», а если он будет из земель с/х назначения, то жилой дом вы не зарегистрируете.
Что данный участок не обременен правами 3 х лиц. То есть не находится ни у кого в залоге и соответственно проверьте предназначение данного земельного участка, для каких целей он предусмотрен.
Первым делом вам нужно обратить внимание на документы, именно на выписку из е г р н. А также смотрите все условия договора купли-продажи.
Нужно в первую очередь обратить внимание на правоустанавливающие документы, а также на межевой план И как давно был сделан. Удачи Вам в решении вашего вопроса.
Пожалуйста при покупке участка ИЖС на что стоит обратить внимание, именно в документах (участок у продавца был приобретен у администрации) те он является первым собственником после администрации, он его размежевал, и продает 6 соток, получил разрешение на строительство на свое имя.
Если собственник получил разрешение на строительство, то при переходе права собственности новый собственник имеет право воспользоваться данным разрешением.
внмиание нет ли наложения границ и определены ли границы участка С уважением к Вам, Филатов Евгений Павлович.
Нужно удостовериться, что имеете дело именно с собственником данного имущества. Обратитесь в рос реестр, получить выписку по объекту недвижимости, там будет вся необходимая информация.
Чтоб точно знать, На что необходимо обратить внимание при покупке жилого дома с участком. Следует обратиться за личной консультацией к юристу.
Отсутствие обременения, отсутствие зарегистрированных малолетних детей. За кем зарегистрированы права, в общей долевой собственности или нет. Нюансов достаточно много.
Выписку из ЕГРП можно заказать, главное чтобы продавал сам собственник. Если он в браке — требуется нотариальное согласие супруги. Не должно быть никаких обременений Удачи Вам и всего доброго, благодарим за посещение нашего сайта. Остались вопросы — задавайте.
На что нужно обратить внимание при покупки дачного участка, чтобы не попасться мошенникам? Как правильно оформить расписку на залог?
Если сами со сделками не сталкивались, обратитесь за помощью к юристу. Подводных камней масса. Не видя документы на объект и не зная ничего о продавце трудно что-то советовать.
решения вашего вопроса следует обращаться к юристу очно. Если будет нужна помощь в составлении всех необходимых документов и решении Вашего вопроса, обращайтесь, буду рад вам помочь.
Что нужно знать при покупке участка с домиком в СНТ? На какие документы нужно обратить внимание при покупке? Что старый хозяин должен показать? Как узнать сколько владельцев и кто имеет право на этот участок с домиком? Интересуют любые детали, не хочется попасть в просак. Спасибо.
изучите свидетельства о праве собственности на дом и участок, спросите у продавца в браке ли он на сегодня, не приобретался ли участок в браке? Если участок приобретен в браке, а сегодня они разведены, то обязательно согласие жены на продажу.
На что обратить особое внимание при покупке 1/2 доли участка? Что учитывать при покупке? Нужен ли собственник второй доли при заключении сделки?
Спасибо.
Обратить внимание на регистрацию права собственности в соответствии с законом, фактические границы участка в соответствии с документами, не обременен ли участок. Присутствие второго собственника не требуется.
Скажите, пожалуйста, на что надо обратить внимание при составлении договора на покупку участка под дачное строительство? Спасибо.
Мы решили купить жилой дом на земельном участке в черте города. На что обратить внимание при покупке дома, чтобы не остаться без штанов, как говорится.
На какие документы обратить внимание при покупке земельного участка. Продавец доверенное лицо, что надо запросить что бы, подтвердили подлинность доверенности. Как заключается сделка по пунктам.
Полномочия представителя можно проверить у нотариуса, удостоверившего доверенность. Для заключения договора купли-продажи участка нужен кадастровый паспорт, а также документ, подтверждающий право продавца на землю. Также во избежание проблем необходимо согласие супруга (супруги) продавца на продажу, либо его заявление об отсутствии брака, квитанции об уплате налога на участок за последние 3 года. С уважением, юрист Григорьева Е.Р.

На что надо обратить внимания при покупке участка в сельской местности, говорят, что он в собственности. Какие у них должны быть документы?

Ну, вы спросили — с Крымом еще ничего не устаканилось, а вы готовы вложить деньги туда. Риски могут быть любые, вплоть до обещанного новым министром обороны Украины парада в «украинском Севастополе».
Уважаемый Андрей, г.Воронеж ! Во-первых, Купить-Продать Земельный участок по Договору купли-продажи можно, если: — ЗУ присвоен кадастровый номер; — на ЗУ имеется Кадастровый паспорт — на ЗУ зарегистрировано Право собственности в Регпалате или БТИ субъекта РФ и данное право подтверждается ВЫПИСКОЙ из Реестра прав, а НЕ только Свидетельством о праве собственности. Во-вторых, если данный Земельный участок является совместно нажитым супружеским имуществом, то потребуется ОБЯЗАТЕЛЬНО нотариально удостоверенное СОГЛАСИЕ супруга на ПРОДАЖУ Земельного участка. В-третьих, все переговоры по купле-продаже данного Земельного участка необходимо вести только с СОБСТВЕННИКОМ данного Земельного участка, либо с его полномочным Представителем, имеющим на это нотариально удостоверенную Доверенность. Купить- Продать Земельный участок: — по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ; — по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ; — МОЖНО только по Договору купли-продажи. Желаю вам удачи Владимир Николаевич г.Уфа 30.06.2014г 22:14 моск.
Нужен ли нотариус при покупке земельного участка через риелторскую контору? И на что важно обратить внимание? Могут ли быть какие то проблемы если земля ИЖС, а разрешенное использование ЛПХ.
это одинаковое использование, дом строить можно. Нотариус при совершении сделок сейчас не нужен. Обратитесь внимание на наличие правоустанавливающих документов на участок и на то, нет ли споров с соседями по меже
Что мне нужно знать и на что обратить внимание при покупке приватизированного участка. Это первая у меня сделка в таком роде и очень страшно сделать что-то неправильно. Участок продается в садоводстве частным лицом и он уже им приватизирован. Спасибо заранее и надеюсь, что вы мне подскажите, что нужно знать и сделать при совершении такой сделки.
В наличии должны быть все документы,св.о собственности,кадастр на землю,на дом если он там есть, далее заключаете договор купли продажи и регистрируете его в росреестре. Если боитесь сами проводить сделку,обратитесь к юристу.
На что надо обратить внимание при покупке половины дома на зем. участке 3 сотки (весь дом стоит на 6 сотках) относящемся к землям населенных пунктов, использование — ЛПХ? Нам обязательно нужна прописка, плюс хотелось бы иметь возможность продать дом (когда подрастет ребенок придется переезжать в город).
Вода там заведена из колодца, отопление газовое, свет 7 квт, канализация септик.
Слышала, что должен быть некий отступ от забора с соседями (какой?), что менее 5 соток продавать нельзя.
Да, участок 6 соток еще не размежован, хозяин клянется быстро сделать это после внесения аванса, тк пока ищет покупателя на весь дом-участок. Дом пока не зарегистрирован — идет отделка. Зарегистрировать обещает сам — после аванса))) буду очень признательна за развернутый ответ — жилищный вопрос встал крайне остро, а я в этом полный профан.
Спасибо!))
Марина, дом Вы купить можете, если у хозяина на него есть право собственности. Прописаться будучи собственником жилого дома Вы там сможете. Вопрос о земле носит второстепенный характер. Вы не на 3 сотках ЛПХ прописываетесь, Вы в доме -жилом помещении прописываются. Если не хотите попасть «впросак» лучше всего сопровождение сделки доверить юристу.

Все подводные камни при покупке дома с участком в деревне

Хочу купить дом, который в собственности на трех человек-муж, жена, несовершеннолетний ребенок. Документы есть, справку из опеки обещали сделать. Какие подводные камни в этом случае могут все-же ожидать меня при покупке этого жилья?

Ирина, таких «подводных камней много, например одно из оснований для недействительности вашей сделки, недействительность предыдущих сделок, виндикация.
Для юридического заключения необходим сбор информации и юридический анализ по всем сделкам с продаваемой квартирой, сбор информации по дееспособности не только Ваших продавцов, но и предыдущих собственников и т.д.
Ирина, главное, согласие органа опеки и попечительства на продажу доли ребенка. Проверьте все документы, возьмите выписку из ЕГРП и ЕГЗК, справку об отсутствии ареста на имущества, и можно быть спокойной.